Edificaciones: un casco antiguo a ‘construir’

El Casco Histórico de Córdoba se encuentra en un momento clave de en sus dos mil años, al menos para que pueda seguir llamándose así: «histórico». Y es que hablamos de una zona con 125 monumentos, 500 edificios catalogados, y unas 14.000 viviendas, un 30% de ellas con más de 50 años y cerca de 200 en estado ruinoso, según los datos que se barajaban hace dos años. Nos referimos también a 320 hectáreas de suelo urbano de todo el distrito ocupado de forma continua desde hace más de 500 años, 246,73 de ellas declaradas Bien de Interés Cultural por la Junta (entre 1985 -2003) y algo más de 80 bajo la protección de la Unesco desde 1994.

Para hacernos una idea, en Europa, a Córdoba sólo le superaría en superficie en ese medio milenio de ocupación continua un escogido grupo de ciudades italianas como Roma (8.700 ha. aunque muchas zonas quedaron deshabitadas en el medievo), Venecia (7.610 ha. contando canales y lagunas), Génova (4.000 ha.) o Nápoles (1.700 ha.), pero con Córdoba muy por encima de la práctica totalidad de ciudades europeas, incluida la Villa y Corte de Madrid, que solo alcanzó los 316 ha. de suelo urbano en la época preindustrial y solo tenía 282 ha. con Felipe II, tan solo 2.250 edificios en el año 1583. Barcelona, otro ejemplo, antes de la expansión urbana industrial solo contaba con 246 ha. de suelo construido.

LO MEJOR: LA GENTE

Pero lo más relevante es que el Casco Histórico de Córdoba, aunque esté perdiendo continuamente población desde los años 50 del pasado siglo... está vivo, con una enorme población respecto a otras ciudades, que son desde hace mucho auténticos decorados de películas sin apenas pobladores tras sus muros, mientras que en Córdoba se cuenta con más de 30.000 residentes, unos 40.000 en todo el distrito y contando con el área comercial al norte de Tejares y espacios reurbanizados como el Cerro de la Golondrina.

Y todo ello en esas 14.000 viviendas en edificios unifamiliares, plurifamiliares, palacetes y casas-patio, que frente al alto valor del suelo en el caso de éstas últimas en ocasiones continúan siendo infraviviendas. Una anécdota que lo dice todo: se nos olvida hace apenas unas décadas el hacinamiento en el Casco Histórico era tan enorme que hasta en el interior de la Torre de la Catedral era una casa de vecinos con familias en sus plantas.

Hora de planificar

Paralelamente, la normativa para la conservación, al menos tipológica extensísima. No solo por las leyes, planes y reglamentos que protegen los monumentos ya desde principios del siglo XX, por el Gobierno de la nación, sobre todo están ahora las normas de la Administración autonómica y la local, con el PGOU de 1958, el de 1986 y actualmente el de 2001 y su Plan Especial de Protección del Casco Histórico (Pepch), muy eficaces en cuestión de protección de estructuras y distribución de volúmenes, aunque quizá puntualmente no tan claro con el tipo de materiales a usar.

El nuevo PGOU mirará más al Centro y a la rehabilitación que a buscar nuevo suelo

Siempre habrá patios

Se trata de normas que, por ejemplo, garantizan que seguirán habiendo patios en la zona antigua de la ciudad al obligar a que toda construcción cuando pase de determinada superficie destine un 20% de la misma a patio, en caso de ser unifamiliar, y un 30% a si se trata de un edificio plurifamiliar, a las que además hay que acceder a ellas a través de ese espacio a cielo abierto.

Sin embargo, en estos momentos se vuelve a planificar un nuevo Casco Histórico para ser fiel a lo antiguo (paradójicamente), a la vez de hacerlo accesible, sostenible, energéticamente eficaz... y sobre todo, atractivo para los residentes. Para ello el Ayuntamiento ha anunciado que se trabaja en un nuevo Plan General de Ordenación Urbana (PGOU), que en esta edición no será tan expansivo como en del 2001 con tantísimos nuevos suelos de la periferia puestos en carga y se fijará más en la rehabilitación y conservación del Casco Histórico.

Además, ya los colectivos han hecho sus aportaciones al Plan de Gestión del Casco Histórico (PGCH), una recomendación de la Unesco para las ciudades Patrimonio Mundial que Córdoba se ha tomado muy en serio siendo una de las pioneras del planeta y un documento clave al afectar a todos los aspectos de esta zona monumental, desde los edificios a los usos de todo tipo de espacios públicos y privados (también los turísticos), la conservación, la accesibilidad, la calidad de vida y el día a día de los vecinos...

Más aún, el proyecto de ‘Gemelo digital’, una apuesta casi personal de Lourdes Morales, la concejala de Modernización Digital y Centro Histórico, permitirá que los ordenadores anticipen qué impacto puede tener en estos barrios toda iniciativa: el corte de una calle por obras, los flujos de viandantes, la apertura de un determinado negocio...

Y no es una licencia poética lo de hablar de «nuevo» Casco Histórico si se tiene en cuenta que se procura no perder la esencia, aunque también habría que ver si éste alma «auténtica» en cada sitio se encuentra en la época islámica, la cristiana o la del renacimiento y el barroco. En todo caso, para ese futuro de los barrios antiguos solo hay un camino: la rehabilitación.

Guía vecinal de rehabilitación

Al respecto, en la última asamblea de la Federación de Asociaciones Vecinales Al-Zahara ya se ha anunciado la intención de la directiva, como han hecho otras federaciones de AAVV, de trabajar junto al Colegio de Arquitectos de Córdoba para adaptar a la ciudad la reciente Guía vecinal de rehabilitación, publicada hace cinco meses por el Consejo Superior de los Colegios de Arquitectos de España (Cscae) y la Confederación Estatal de Asociaciones Vecinales (CEAV).

La guía, aunque advierte que no quiere sustituir a los profesionales, es un documento extraordinariamente claro y fácil de seguir, y particularmente útil para los vecinos del Casco Histórico, que ya está disponible en enlaces como https://portal.coag.es/wp-content/uploads/2023/10/Guia-Vecinal-CSCAE_RGB_V-def2_paginas.pdf .

El Consejo del Colegio de Arquitectos y las AAVV españolas han editado una guía para rehabilitar edificios de viviendas

En la publicación se detalla, en primer lugar, qué es la rehabilitación y conceptos básicos como la conservación, accesibilidad, eficiencia energética o la importancia del mantenimiento. Más adelante habla de los beneficios de la rehabilitación integral, como la reducción de gastos y el retorno de la inversión, la revalorización del inmueble, las ventajas medioambientales, la mejora de la habitabilidad y, sobre todo, en la salud de los residentes.

También aclara en otro capítulo qué son los elementos privativos y comunes del edificio y la escala de rehabilitación (si es para el interior de una vivienda, si se trata de una vivienda unifamiliar, de un bloque de pisos o si es un plan de regeneración urbana en un conjunto de edificios y barrios), para pasar a un título clave: La rehabilitación global y planificada frente a reformas parciales y desordenadas. En esta parte la guía trata sobre las reformas parciales cuando surgen problemas de humedades y filtraciones, desprendimientos de fachada, malos olores en el edificio o ruidos, así como aquellas reformas puntuales obligadas por las normas. Son los casos de presencia de materiales constructivos con amianto, calefacciones obsoletas, uso de combustibles fósiles o renovables, contadores individuales frente a los colectivos...

Y algo enormemente útil para aclarar dudas: qué son y para qué sirven la Inspección Técnica de Edificios (ITE), la Certificación Energética de Edificios (CEE), el Informe de Evaluación de Edificios (IEE) y el Libro del Edificio Existente (LEE).

Los dos últimos capítulos de la concisa guía están dedicados a la Red de Oficinas de Apoyo a la Rehabilitación de los colegios de arquitectos (Red OAR) y al papel de las asociaciones vecinales, y, sobre todo, a cómo proceder en diez pasos a rehabilitar un inmueble. Para ello, en primer lugar distingue a los agentes y sus papeles (vecinos y comunidad de propietarios, administración de fincas, equipo a las órdenes del arquitecto y la empresa encargada), así como los acuerdos necesarios que hay que alcanzarse según sean obras de conservación y mejoras de eficiencia energética o accesibilidad. Y algo especialmente interesante: las ayudas, desgravaciones fiscales y el IVA reducidos. Justo en este capítulo es donde más deberán trabajar las asociaciones vecinales y el Colegio de Arquitecto de Córdoba para adaptar esta guía a otra específica para la ciudad, ya que aunque hay ayudas de la Administración central generales cada comunidad autónoma y cada municipios (caso del IBI y del ICIO) tiene fijados distintos tipos de subvenciones, desgravaciones y exenciones.

Edificios nuevos y polémicas históricas

Capítulo aparte son los edificios de nueva planta, por ejemplo, en esos 200 solares censados en el Casco Histórico. Hablamos de parcelas con un valor del suelo proporcionalmente considerable respecto a otras zonas de la ciudad, lo que junto a las normas urbanísticas en vigor hace difícil ejecutar en ellos proyectos. De hecho, en buena parte solo pueden asumirlos iniciativas del sector turístico (para fines hoteleros o extrahoteleros) que mantienen alto el precio del metro cuadrado y alejan del mercado a quienes quieren fijar su residencia en el Casco Histórico, especialmente a parejas jóvenes, como se detecta ya en el borrador del PGCH.

Otra cuestión son los edificios oficiales, los de la administración o los equipamientos públicos y privados en el anillo de servicios del Centro Histórico, con otras ordenanzas pero cuya cercanía e imagen afecta también a la zona monumental.

A la memoria vienen polémicas del pasado como el uso de materiales que se hizo en la Casa de Cristal en 1994, la oficina municipal en la plaza de Judá Leví; la oposición que tuvo el proyecto de edificio de 60 metros de altura de El ojo del califa (2005), que se cambió por el del actual hotel Eurostars Palace, o mucho antes incluso aquella gran polémica en 1991 para el puente de Miraflores que ideó Santiago Calatrava.

Al respecto, el decano del Colegio de Arquitectos de Córdoba, Juan Eusebio Benito (ver amplia entrevista en la página 7 de esta Crónica del Centro) afirma que «creo que se está evolucionando. El concepto de patrimonio de hace 40 años no tiene nada que ver con el de ahora. Entonces los argumentos eran mucho más historicistas, de repetir elementos. Ahora se cuida más los volúmenes, la proporción de los espacios, las separaciones... Todo esto está regulado en el PGOU. Pero estamos en el siglo XXI y no podemos estar con el mimetismo figurativo, con lo clásico... Lo lógico es que se cambie, siempre respetando la buena arquitectura en proporciones, alturas, elementos, volúmenes...»

El urbanismo «vacío»

Otra cuestión es que tras rehabilitarse espacios públicos haya suficientes recursos para sacarles partido, como puso en evidencia la edición del 12 de febrero de Diario CÓRDOBA con el reportaje Una ruta por el urbanismo vacío, de Rafael Verdú, en el que daba cuenta de los numerosos equipamientos sin uso o parcialmente utilizados, especialmente públicos, para los que se propugnan soluciones. El Centro de Interpretación de los Patios de Trueque 4, la Zona Militar (comprada ya por la UCO), la Pérgola del Paseo de la Victoria, Regina, el Palacete de los Burgos, el palacete barroco del convento de Santa Cruz, el Pósito de la Corredera, el cine Isabel la Católica...

Placas, la última gran polémica

Pero para agrio debate ciudadana, más aún por su actualidad y la necesidad de eficiencia energética y reducir gastos, nada como la polémica por las restricciones a las placas solares para instalaciones fotovoltaicas de autoconsumo en el Casco Histórico.

Al respecto, Irina Marzo informaba en Diario CÓRDOBA del pasado día 23 de la reunión entre técnicos de la Gerencia Municipal de Urbanismo y asociaciones vecinales del Casco Histórico, a las que les presentaron su plan de ordenación de estas instalaciones. En la propuesta, se le plantea a los vecinos una solución «específica» para cada uno de los afectados, que pasa por modificar el Pepch. Se excluye de esta fórmula los edificios catalogados como BIC y a la zona dentro de la declaración de Patrimonio de la Humanidad. En los próximas semanas los colectivos vecinales deberán pronunciarse.