Explorando la edificabilidad: repensando el desarrollo urbano

En el fascinante mundo del urbanismo y el sector inmobiliario, existe un concepto clave que merece nuestra atención: la edificabilidad. Si indagamos en Internet, encontraremos diversas definiciones de este término, todas ellas convergiendo en la idea de que la edificabilidad representa la cantidad de superficie edificable que puede materializarse en un terreno, parcela o sector, de acuerdo con las regulaciones establecidas en cualquier plan urbano. Sin embargo, este artículo tiene como objetivo explorar nuevas perspectivas y descubrir las implicaciones más profundas detrás de esta noción.

¿Qué es la edificabilidad?

En términos simples, la edificabilidad determina cuántos metros cuadrados de construcción pueden erigirse en un determinado suelo, especialmente en aquellos solares urbanos listos para edificar y, por ende, destinados a la venta. Este índice resulta fundamental en el desarrollo de nuevos barrios, ya que proporciona a los propietarios de terrenos una clara visión de las posibilidades y, en consecuencia, del valor de sus propiedades.

El urbanismo actual

Desde que comencé a trabajar en el sector inmobiliario, nunca pude comprender por qué nos adherimos a índices de edificabilidad tan conservadores. No lograba concebir la idea de generar grandes urbanizaciones destinadas a albergar a solo unos pocos residentes. Es innegable que el suelo es un recurso preciado, pero aún más sorprendente es la inexplicable expansión de ciudades con barrios de baja densidad habitacional y escasa infraestructura construida. Los costos asociados a la prestación de servicios en estas vastas extensiones urbanas son exorbitantes y recaen sobre todos nosotros, los ciudadanos.

Para que un terreno sea viable hay que otorgarle mayor edificabilidad.

La realidad de la edificabilidad en la actualidad es un desafío que trasciende mis pensamientos personales y se encuentra enraizado en la inviabilidad económica de muchos proyectos urbanísticos planificados. El aumento de los costos de construcción y, en consecuencia, de las urbanizaciones, ha vuelto insostenibles los planes parciales en desarrollo. Todos tenemos cierta noción de los precios de venta de viviendas en diferentes ubicaciones. Sin embargo, al restar los costos de construcción, los gastos financieros, los costos de urbanización, los honorarios profesionales y el razonable beneficio del promotor, nos damos cuenta de que el valor del suelo es prácticamente nulo.

La viabilidad de los desarrollos urbanísticos

Entonces, ¿cómo logramos que un terreno sea viable? La respuesta radica en otorgarle una mayor edificabilidad. Si el promotor puede vender más metros cuadrados, los números empezarán a cuadrar. Algunos pueden llamarlo especulación, pero yo prefiero verlo como realismo. No se trata simplemente de regalar metros cuadrados, sino de hacer que un proyecto urbanístico sea económicamente viable. De hecho, cuando se planifica un Plan General de Ordenación Urbana (PGOU), se realiza teniendo en cuenta su viabilidad económica y se incluye una detallada memoria económica. Sin embargo, cuando nos encontramos con planes desarrollados hace años, como el caso de Córdoba en 2001, las cifras y previsiones incluidas en ellos resultan completamente desfasadas en relación con la realidad actual.

Los beneficios para el municipio también son considerables. No solo se trata de que los propietarios de los terrenos encuentren rentabilidad en sus inversiones, sino que el propio municipio se beneficia de las actuaciones urbanísticas. Por un lado, se generan oportunidades económicas intrínsecas a través del desarrollo urbano. Por otro lado, se requiere que los promotores cedan un porcentaje (generalmente un 10%) del suelo desarrollado para el aprovechamiento público. Además, el aumento de la edificabilidad puede conllevar beneficios adicionales, como la vinculación de estos incrementos a la construcción de viviendas de protección oficial (VPO) o a la implementación de determinadas infraestructuras.

Un beneficio tangible, que personalmente me ha llamado siempre la atención, es la creación de vida en los barrios. Cada vez más nos encontramos con barrios fantasma, meros dormitorios donde parece que no vive nadie y donde debemos depender del automóvil para realizar casi cualquier actividad en estas zonas de expansión urbana. En contraste, un barrio con una alta edificabilidad y una mayor densidad habitacional estaría lleno de gente, lo cual implicaría negocios activos y una mayor actividad empresarial en los locales comerciales.

¿Cómo afecta a Córdoba?

Analizando casos concretos en Córdoba, encontramos tanto ejemplos del pasado como del presente. En el pasado, hemos consumido suelo en nuevos barrios con edificaciones de planta baja más cuatro pisos. Un caso representativo es el de Noreña, que siempre me ha hecho reflexionar sobre cómo podría haber sido un barrio mucho mejor si hubiera tenido una mayor edificabilidad. ¿Y qué decir de los parámetros relacionados con zonas verdes, aparcamientos y equipamientos? Sin duda, requerirían una reevaluación y un redimensionamiento. Incluso podríamos disminuir la cantidad de equipamientos, ya que actualmente un porcentaje significativo del solar de la antigua Noreña permanece sin uso en más del 70% de su superficie. Y, sin lugar a dudas, habría espacio para muchos más negocios en los locales comerciales. En cuanto a las zonas verdes, en el Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) se encuentra un área extensa en la parte trasera del campo de fútbol del Don Bosco y de los edificios de la Diputación en el Figueroa, la cual debería haber sido desarrollada y no continuar siendo un espacio baldío.

La viabilidad de los desarrollos urbanísticos trae beneficios para los municipios.

En el presente, podemos observar situaciones similares en el caso de Levante, donde se han establecido cargas urbanísticas que resultan prácticamente inviables en la actualidad. ¿Cómo podríamos solucionarlo? Aumentando la edificabilidad, otorgando a los responsables del desarrollo urbano la oportunidad de construir más metros cuadrados. Esta problemática afecta a muchos otros casos, como el Plan de Actuación Urbanística (PAU) O-4 o el Plan Parcial (PP) O-2, los cuales, seguramente, no se estarían enfrentando a tantas dificultades para iniciar las obras.

¿Quién sale ganando?

Algunos podrían argumentar que más metros cuadrados significan mayores beneficios para los promotores. Si bien es cierto, como mencioné anteriormente, también hay más cesiones al municipio y, sobre todo, más oferta en el mercado. Y con una mayor oferta, los promotores se verán obligados a competir, y ¿cómo lo harán? A través del precio. En última instancia, todos saldremos beneficiados.

En resumen, es crucial repensar y reevaluar la edificabilidad en el contexto del desarrollo urbano. Al otorgar una mayor edificabilidad, podemos lograr la viabilidad económica de los proyectos, generar beneficios para el municipio, revitalizar los barrios y fomentar una mayor actividad empresarial. Es hora de dejar de lado los enfoques conservadores y explorar nuevas posibilidades que impulsen un desarrollo urbano más equilibrado y sostenible.