MERCADO INMOBILIARIO
Un 31% de las viviendas vendidas en Córdoba se paga al contado
Los compradores adquieren 1.880 pisos sin hipoteca hasta agosto, un 142% más que en 2019
Los clientes suelen ser inversores y familias que cambian su inmueble por otro más económico
Vista de un edificio en construcción desde el interior de otro inmueble. / A.J. González
La compra de viviendas al contado se incrementa en Córdoba como consecuencia de la inflación y de la subida de los tipos de interés. En lo que va de 2023, se han adquirido 1.880 pisos en la provincia abonándolos al contado y este dato representa el 31% del total de las operaciones realizadas (6.035 ventas hasta agosto), según se desprende de la información del Instituto Nacional de Estadística.
Este resultado, además, es un 142% más alto que las 778 viviendas compradas sin hipoteca en los ocho primeros meses de 2019, que representaron el 17% del total de las adquiridas (4.490).
La evolución se confirma al comparar el aumento de las compraventas con el de las hipotecas formalizadas sobre viviendas. Como se ha referido, hasta agosto se registraron 6.035 transacciones, un 34% más que en el mismo periodo de 2019, mientras que las 4.155 hipotecas sobre pisos registradas suponen una subida del 12%.
Carteles de inmobiliarias en unos pisos de Córdoba. / A.J. González
Oportunidad y necesidad
La tendencia a la compra de inmuebles sin financiación bancaria se explica, por un lado, por el aumento generalizado de los precios, que está provocando una devaluación de los ahorros depositados en los bancos, y, por otro, por el encarecimiento del dinero, que, entre otras consecuencias, obliga a vender para obtener liquidez o ante la imposibilidad de afrontar los préstamos.
La presidenta del Colegio de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (API), Ana Moreno, confirma que se están realizando más operaciones con pago al contado «porque hay personas vendiendo su segunda vivienda en la costa, pueblos o parcelas, no pueden pagar las hipotecas y están vendiendo quizá a más bajo precio, lo que es una oportunidad para el inversor, que lo destina muchas veces a fines turísticos», explica. En la misma línea, hay cordobeses que venden su propiedad para comprar una más barata. «El incremento de las hipotecas ha sido bastante grande y hay familias que no pueden pagar 300 o 400 euros más al mes, es mucha subida en muy poco tiempo», admite. Los productos que tienen mejor salida son los inmuebles de lujo (sus compradores no se ven afectados por la crisis actual) y los más económicos, mientras que los de precios medios, entre 200.000 y 300.000 euros, «están más frenados» por las dificultades para acceder a las hipotecas. Las zonas de nueva construcción continúan siendo las más atractivas para los compradores.
En cuanto al perfil de los inversores, Ana Moreno apunta que son personas con una edad media de entre 40 y 50 años. En el caso de los jóvenes, es más complicado realizar estas operaciones, salvo que cuenten con el dinero por motivos como las herencias y las donaciones familiares.
Una tendencia
El presidente de la Asociación de Agencias Inmobiliarias de Córdoba (Asaicor), José Vaquero, también advierte que ahora se realizan más compras de viviendas al contado y comenta que se han ido incrementando «a medida que ha ido subiendo la inflación». Desde su experiencia, apunta que estas transacciones representan en torno al 25% del total. Este profesional detalla que las personas que tienen dinero ahorrado lo están invirtiendo en la compra de vivienda por la pérdida de poder adquisitivo que acarrea la inflación. «Lo destinan a vivienda para obtener una rentabilidad y tener un activo inmobiliario», señala. Precisamente, estos compradores están compensando la pérdida de actividad en el mercado, que se encuentra «estable con una tendencia que puede ser a la baja», puntualiza.
Los inmuebles elegidos por los inversores son viviendas de dos o tres dormitorios, fáciles de alquilar y de vender en caso de necesidad. De este modo, la subida del precio de los alquileres deja una mayor rentabilidad a estos nuevos propietarios, que dirigen los pisos, principalmente, a arrendamientos de temporada para estudiantes o los convierten en apartamentos turísticos.
El alquiler, en máximos
El alquiler para vivienda habitual ha pasado a un segundo plano con la entrada en vigor de la nueva ley de Vivienda, que ha sido «muy contraria en cuanto a la seguridad jurídica de los propietarios», asegura José Vaquero. Esto ha motivado una caída de la oferta, al tiempo que la demanda está «sobredimensionada» y los precios son ahora entre un 15% y un 20% más caros que hace dos años.
De esta forma, el portal inmobiliario Idealista afirma que el alquiler llegó a máximos históricos en la ciudad de Córdoba el mes de octubre pasado, al situarse en una media de 8 euros por metro cuadrado, mientras que en la provincia se pagan 7,4 euros (el récord fue de 7,5 euros en julio).
La empresa UVE Valoraciones, especialista en tasaciones inmobiliarias, ha difundido recientemente un informe donde avanza que las compraventas de viviendas sin financiación han aumentado en el último año «y probablemente sigan haciéndolo». Así, esgrime que quienes compran sin recurrir a créditos bancarios no sufren los efectos de la subida de tipos de interés, mientras que sus inversiones alternativas «o son menos rentables (deuda pública con un rendimiento nominal semejante a la inflación) o son poco seguras (la bolsa puede bajar por la mala situación económica mundial y las subidas de los tipos de interés)». A esto añade como otro factor que favorece las operaciones que «los alquileres al alza son un incentivo para invertir y para defenderse de la inflación». Esta firma entiende que las transacciones con hipoteca tienden a disminuir «por las crecientes dificultades para pagar las cuotas».
UVE Valoraciones analiza lo ocurrido el último año (desde agosto de 2022 hasta agosto de 2023) y señala que en España un 33% de las adquisiciones de viviendas se han realizado sin hipoteca. El primer puesto del ranking nacional es para Alicante, donde se han pagado al contado el 65% de los pisos. Respecto a lo ocurrido en Andalucía, la primera posición es para Almería, con un 47% de compras sin financiación bancaria, y le sigue Málaga con el 44%. En Granada se han realizado el 39%; en Jaén, el 35%; en Huelva, el 30%; en Cádiz, el 26%; en Córdoba, el 24% y en Sevilla, el 15%. Así, esta empresa subraya que las compras sin hipoteca son más habituales en zonas turísticas y en las provincias de la España vaciada.
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