La legalización de parcelaciones tras la nueva ley

La ley Lista y su reglamento de aplicación han venido a mejorar una situación que llevaba años enquistada. Así, se modifica la clasificación del suelo, que pasa a tener dos categorías, urbano y rústico, lo que implica una clara intención de adscribir los asentamientos existentes al suelo urbano.

Hablar de parcelaciones es incidir en un mal endémico consecuencia de un proceso paulatino de dispersión urbana que nació en muchos lugares de Andalucía a principios de los años 70 del siglo pasado y que provocó la división descontrolada de numerosas fincas situadas en zonas de suelo rústico o no urbanizable, y la posterior construcción de viviendas sin licencia municipal. En Córdoba, la explosión se produjo a principios de los años 80.

La anterior Ley 7/2002 de Ordenación Urbanística de Andalucía y sus sucesivas normas de adecuación de asentamientos irregulares, todas ellas recibidas por los operadores técnicos y jurídicos como una especie de maná urbanístico que vendría a solucionar los males relacionados con las parcelaciones, se antojaron finalmente un verdadero fracaso normativo que en lugar de coadyuvar a la desaparición de un problema tan acuciante vino a complicarlo más.

La Junta de Andalucía da ayudas de hasta 10.000 euros a los parcelistas para su regularización

Sin embargo, la nueva Ley de Impulso para la Sostenibilidad del Territorio de Andalucía (Lista) y su reglamento de aplicación han venido a mejorar una situación que llevaba años enquistada. Así, se modifica la clasificación del suelo, que pasa a tener dos categorías: urbano y rústico, lo que implica una clara intención de adscribir los asentamientos ya existentes en la categoría de suelo urbano.

La Lista elimina la imprescriptibilidad de las obras o edificaciones sin licencia que se hayan realizado en suelo protegido. Es decir, con la anterior legislación este tipo de infracciones (construir sin licencia) a veces no prescribían nunca, por lo que en ciertas parcelaciones convivían edificaciones con posibilidad de prescribir si el restablecimiento de la legalidad se realizaba dentro de los seis años siguientes a la terminación de la obra y aquellas que ya no prescribírian por superar este plazo. Eso ahora ha cambiado y todas las edificaciones con más de seis años podrán acogerse a un sistema de regularización o legalización.

«No todas las parcelaciones podrán ser regularizadas o legalizadas, pero son las menos»

No obstante, aún existen ciertas edificaciones a las que sí se les aplica la imprescriptibilidad, que son aquellas realizadas sobre dominio público y servidumbres de protección; las realizadas en suelo rústico con riesgo de desprendimientos, corrimientos, inundaciones o similares; las que afecten a bienes del patrimonio histórico o las construidas sobre zonas verdes y espacios libres (artículo 153.2. a), b), c), d) y e) de la Lista). Esto implica que no todas las parcelaciones podrán ser regularizadas o legalizadas, pero ciertamente son las menos.

Dos figuras

A partir de aquí debemos distinguir las dos figuras esenciales relacionadas con los procesos de legalización (fuera de ordenación) o regularización (asimiladas a fuera de ordenación). Si atendemos a las directrices emanadas del reglamento de la Lista (decreto 550/2022), los artículos 357 y siguientes regulan el «restablecimiento de la legalidad ante actuaciones sin título preceptivo o contraviniendo sus indicaciones», que básicamente se refieren a la «legalización» de usos y edificaciones que fueron construidas sin licencia y que pueden ser compatibles con la ordenación territorial vigente. La propia ley, en su artículo 151.4, determina que las «parcelaciones urbanísticas» se podrán legalizar mediante la agrupación de parcelas a través de una reparcelación forzosa, que no es otra cosa que distribuir los beneficios y cargas de la urbanización entre los propietarios, que deberán pagar los costes de la gestión de esa «legalización». Finalizada la urbanización, esos terrenos tendrán la consideración legal de suelo urbano, dispondrán de licencias de primera ocupación y podrán acceder al Registro de la Propiedad. Por su parte, los artículos 404 y siguientes del reglamento regulan la figura del «Asimilado a Fuera de Ordenación» (AFO), que afecta a construcciones sin licencia, terminadas hace más de seis años que no pueden ser legalizadas, pero contra las que la administración «ya no puede actuar» por haber prescrito la infracción que cometieron (construirse sin licencia). Este dato de la imprescriptibilidad es importante, ya que abre la puerta a que muchas construcciones que antes ni siquiera podían adscribirse a un AFO ahora puedan hacerlo.

Los requisitos que establece el reglamento (artículo 405) para el reconocimiento de una edificación como AFO son básicamente tres, que hayan transcurrido más de seis años desde la finalización de su construcción; que reúna unas condiciones mínimas de habitabilidad, seguridad y salubridad; y que no se encuentre sobre un suelo que pueda dar lugar a riesgos de erosión, corrimientos, desprendimientos, inundaciones, etcétera. La solicitud de ese reconocimiento AFO deberá estar acompañada de un informe realizado por un técnico que permitirá verificar los requisitos. Además, el Ayuntamiento podrá solicitar al propietario un proyecto técnico que acredite las condiciones mínimas de seguridad y salubridad.

A la vista de la documentación aportada, los servicios técnicos y jurídicos del Ayuntamiento emitirán otro informe sobre la idoneidad de la misma. El plazo máximo para resolver sobre la solicitud de AFO será de seis meses, transcurridos los cuales, si no ha recaído resolución, esta será desestimada por silencio administrativo, sin perjuicio de los recursos jurídicos que se puedan interponer contra la desestimación expresa (notificada) o presunta (por silencio administrativo negativo).

Si se consigue la declaración de AFO, esta no supone una legalización de la construcción sino su regularización, pero a efectos puramente prácticos es lo mismo, pues las edificaciones que sean consideradas AFO podrán acceder a servicios básicos, podrán realizar obras de conservación o mejora y podrán acceder al Registro, por lo que serán prácticamente legales a todos los efectos jurídicos.

La anterior regulación es la referida a aquella solicitud de AFO que puede instar de manera individual cualquier propietario de una edificación en una parcelación, pero ¿pueden las parcelaciones realizar ese proceso AFO de una vez y respecto a todas las edificaciones existentes en las mismas? La respuesta es sí y así se establece en los artículos 411 y siguientes del reglamento de la Lista al regular la figura del plan especial de adecuación ambiental y territorial, el cual hace referencia a la agrupación de edificaciones irregulares. En ese sentido, aquellos propietarios que representen más del 50% de las edificaciones incluidas en la parcelación podrán iniciar la tramitación del plan, el cual establecerá las medidas necesarias para su adecuación ambiental, territorial y paisajística, así como el establecimiento de infraestructuras comunes de agua, saneamiento, luz y telecomunicaciones. Ese plan deberá ser redactado por un equipo formado por arquitectos y abogados urbanistas que contendrá toda una serie de determinaciones establecidas en los artículos 90.3 y 412 y siguientes del Reglamento confiriendo a su aprobación las mismas prerrogativas que si de un AFO individual se tratara (una vez ejecutadas las obras de urbanización conjuntas, tendrán acceso a todos los suministros, se podrán realizar obras de reforma o mejora y las edificaciones tendrán acceso al Registro de la Propiedad).

La Junta ha aprobado la orden de 25 de enero de 2023 por la que se establece una subvención de 10.000 euros a cada parcelación que quiera instar la ejecución de estos planes para ayudar a su tramitación y gestión.

*Javier Vilavert Pérez es abogado urbanista

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