¿Una ONG como casero? El modelo que viene de Austria y pide menos impuestos para abaratar el alquiler

Cuando uno busca piso en alquiler acude a Idealista, Fotocasa y otros portales inmobiliarios o, como mucho, se informa sobre las posibilidades de acceder a una vivienda pública. Quizá lo último que se le pase por la cabeza es recurrir a una ONG. Pero existen, son la opción de cada vez más personas expulsadas del mercado e, inspiradas en lo que hacen en países europeos como Austria u Holanda, buscan convertirse en una "tercera vía" que abarate los precios del alquiler.

"Nosotros llevamos treinta años trabajando situaciones de exclusión residencial. Tras la crisis y desde hace unos años, la exclusión afecta a capas cada vez más amplias de la sociedad", explica Gema Gallardo, directora general de Provivienda, una asociación fundada en 1989 que hasta la fecha ha alojado a 160.000 personas. "La expresión de 'exclusión residencial' nos puede hacer pensar en situaciones de vulnerabilidad, pero ya hablamos de familias de clase media seriamente afectadas por el precio de la vivienda".

Como si fuera una empresa, Provivienda gestiona bolsas de vivienda en alquiler. Tiene unas pocas en propiedad (58, según sus datos) y trabaja, sobre todo, con propietarios particulares a los que convence para sacar sus pisos entre un 15% y un 20% más baratos que en el mercado privado. "Les garantizamos nuestro aval por si el inquilino deja de pagar y hacemos los pagos nosotros. Les ofrecemos acompañamiento y tranquilidad, que puedan dar cauce a su vivienda aunque no busquen una rentabilidad muy alta", continúa.

Los propietarios no pueden elegir al inquilino —así evitan situaciones de discriminación— y le confían a la asociación la gestión de su vivienda. Los datos, dice la responsable, respaldan que lo hacen bien: aunque no invierten en grandes campañas de publicidad, en 2022 (último año del que tienen cifras) firmaron mil nuevos contratos de alquiler y gestionaron más de dos mil en total.

Provivienda organizó recientemente un encuentro con medios al que acudió El Periódico de España, del grupo Prensa Ibérica, para darse a conocer. Además, se ha asociado con la Fundación Eguzkilore y con Cohabitac (que agrupa a dieciséis fundaciones de alquiler social de Cataluña) para hacer lobby y que se les reconozca como un actor más en el sistema de provisión de vivienda. "La gente va al mercado privado y el sistema social casi no existe", dice Galalrdo. "Hay una tercera vía: las asociaciones como arrendadoras, un operador intermedio para redistribuir el parque de vivienda".

En Europa son las "housing associations"

"Esto es muy común en otros países de Europa", cuenta Eduardo González de Molina, investigador asociado de la University College of London. "En España no está en la agenda pública. Se está de acuerdo en que hay que ampliar el parque de vivienda y se ha ampliado el foco: no solo tiene que hacerlo la Administración, también puede haber colaboración público-privada. Pero lo que no está muy discutido es que no todo deben ser empresas, sino que hay un sector que no tiene el lucro como principal motivación, sino la función social".

En Austria, cuya capital Viena tiene uno de los alquileres más asequibles de Europa, un buen porcentaje del parque de viviendas está en manos de las asociaciones de lucro limitado (según datos de Housing Europe, el 24% de las viviendas son sociales; de estas, el 70% son de asociaciones y el 30% restante públicas).

Países Bajos es otro de los países con más tradición. "Allí no hay parque público", dice González de Molina. "Fueron muy radicales. La derecha discutió que fuera el Estado quien se encargara de proveer vivienda y promovió al tercer sector. A la izquierda también le encajó, porque no tenía ánimo de lucro. Hoy, son el país con más vivienda social de toda Europa. Finlandia, Dinamarca y Reino Unido, que tuvo algún caso complicado porque estas empresas se nutrieron de la venta de vivienda pública de Margaret Thatcher, son otros ejemplos". En Europa, estas entidades se llaman 'housing associations': las hay sin ánimo de lucro o con el lucro limitado.

Tanto González de Molina como las responsables de Provivienda apuntan a Austria como el caso más positivo y del que mejor se puede aprender. "Lo que se planteó allí en 1978 fue una normativa que regulaba determinados aspectos de estas organizaciones. Por ejemplo: que no tengan relación con las constructoras, que se reinviertan los beneficios, que colaboren con la administración... Se les pide un plus de transparencia", dice Andrea Jarabo, responsable de comunicación de Provivienda. "La fórmula jurídica importa". Por eso, una de las principales peticiones de Provivienda es que se defina específicamente su figura, como ya sucede con las socimis (sociedades de inversión inmobiliaria) en el mercado privado.

Menos impuestos, como las socimis

A partir de ahí, las asociaciones entienden que lo siguiente es mejorar su fiscalidad y facilitarles el acceso a la financiación pública a través del ICO o subvenciones. En Provivienda ya trabajan con algunas comunidades autónomas a través del Plan Estatal de Vivienda, el principal programa público de vivienda que existe.

"Las socimis no pagan impuesto de sociedades. Ese es un tema importante", dice Jarabo. "Las entidades del tercer sector que tributan sí pagan el 15%. Y luego hay otras cuestiones que se plantean, como el IVA superreducido en la cesión de suelos, o que los propietarios que alquilan a organizaciones sociales no pueden aplicarse deducirse el IRPF por ser personas jurídicas... Pero sobre todo queremos mostrar que hay entidades, las socimis, que no buscan hacer el mercado de la vivienda accesible que tienen un régimen fiscal más favorable que las que sí".

"Austria define con mucha precisión la figura de la 'housing association', obligando a estas empresas a demostrar con hechos que su función es social. A cambio, les da un trato preferente. Como asociación, tu objetivo es generar un bien público pero sin ser el sector público", explica González. "Son entidades sin ánimo de lucro, pero los trabajadores cobran, los directivos cobran y los beneficios se reinvierten. Si sacas de la ecuación el beneficio, puedes bajar más los precios del alquiler".