David Martínez: "Hay una necesidad de vivienda y su fabricación requiere de toneladas de capital, que no está en España, está fuera"

David Martínez no será el futuro Ministro de Vivienda, pero sí es el consejero delegado de la promotora que más pisos ha puesto en marcha desde que España se vio zarandeada por una burbuja inmobiliaria que llevo más de cinco años explotar. Martínez tomó las riendas de Aedas Homes en 2015, recomendado por Ismael Clemente y el equipo de Magic Real Estate, la compañía antecesora de Merlin Properties, desde la que asesoraron al fondo norteamericano Castlelake a comprar suelo en España y a fundar la que ha acabado siendo la promotora residencial más grande del país, de la que conservan el 71,5% del capital.

Desde su fundación, pasando por su salida a bolsa, en 2017, hasta la actualidad, Aedas Homes ha entregado cerca de 9.400 viviendas y puesto en marcha más de 20.000. En el ejercicio actual, la promotora espera alcanzar su mayor hito desde el salto al parqué, superar los 1.000 millones de euros en facturación y la entrega de más de 3.000 viviendas. Este crecimiento exponencial se ha desarrollado de espaldas al mercado, que no ha dejado de castigar las acciones de la empresa, incluso llegándolas a situar un 67% por debajo de su precio de salida a bolsa.

¿Cómo le llega el mandato del fondo Castlelake de construir una promotora que ha acabado convirtiéndose en la más grande de España?

Llega en el 2015. Es Ismael Clemente (actual consejero delegado de Merlin Properties) el que me pone en contacto con Castlelake y, a partir de ahí, se decide poner en marcha la construcción de una nueva promotora, empezando de cero, pero con el objetivo de convertirse en uno de los principales agentes de la promoción residencial en España. La compañía nace con una primera cartera de suelo del fondo, de la que ya nos queda prácticamente nada.

En 2017 salís a cotizar en bolsa, pero enseguida el mercado os penaliza y la acción de Aedas se convierte en un cuchillo cayendo.

Los mercados de capitales, a veces, se comportan de forma irracional y pueden hacerlo durante mucho más tiempo que los inversores. Hubo una época en la que las cotizaciones de las compañías promotoras estaban por encima del valor neto de sus activos, después cayeron y luego volvieron a subir por encima, que fue cuando nosotros salimos a bolsa. Ahora han vuelto a caer y, probablemente, en un futuro volverán a subir. Con esto, quiero decir que nuestro sector es tremendamente cíclico y es el primero en anticipar incertidumbres económicas, pero el primero en recuperarse cuando las perspectivas vuelven a ser favorables.

En estos momentos, las empresas españolas ofrecen una oportunidad de inversión extraordinaria para capitales extranjeros

En las últimas semanas, hemos visto las primeras subidas en compañías similares en Estados Unidos, pero en España las cotizaciones siguen hundidas.

En España tenemos un problema añadido, que somos deficitarios en capital y, por tanto, necesitamos importar el extranjero. En momentos de incertidumbre en los mercados internacionales, las inversiones en países como España, lógicamente, se resienten.

Este capital extranjero se ha puesto en tela de juicio a nivel político tras la entrada de STC en Telefónica. ¿Qué mensaje da España al mundo cuando se baraja la posibilidad de no aceptar según qué inversiones?

España es un país deficitario de capital y necesitamos el capital extranjero para poder hacer crecer y desarrollar nuestras empresas. Lo único que te puedo decir es que, en estos momentos, las empresas españolas ofrecen una oportunidad de inversión extraordinaria para capitales extranjeros.

Seguiremos explorando oportunidades de crecimiento orgánico o inorgánico

Regresando al crecimiento de Aedas Homes. Durante 2018, 2019 o 2020, ¿hubo oportunidades de absorber alguna compañía rival?

Durante los primeros años nos dedicamos a construir la organización, a atraer talento y a hacer crecer las oficinas territoriales que tenemos. Ese fue el principal objetivo. Hoy en día, tenemos seis oficinas regionales en cuatro de las cuales somos el primer operador de la zona por número de viviendas entregadas y un agente económico relevante. Hizo falta también establecer relaciones con los agentes políticos y económicos, los que te venden suelos o los que comercializan. Eso lleva un tiempo. Ahora, una vez que lo tenemos consolidado y hemos llegado a nuestro objetivo, nos podemos plantear retos más ambiciosos. Este año llegaremos al objetivo de superar los 1.000 millones de euros en ventas y 3.000 viviendas entregadas, que era el objetivo que nos pusimos cuando salimos a bolsa. A partir de aquí, seguiremos explorando oportunidades de crecimiento orgánico o inorgánico.

¿Aedas Homes está ya en velocidad de crucero?

Sí.

¿Cómo se escala una empresa que mueve ya 1.000 millones al año? ¿Es factible construir una promotora al estilo británico, que entregue más viviendas en un año que las cuatro más grandes de España actualmente?

Nuestro negocio es muy local y es tremendamente importante entenderlo: crece desde los territorios en la medida en la que las oficinas de cada zona son capaces de identificar oportunidades. No obstante, para nosotros, en esta fase, es más importante optimizar nuestra rentabilidad que el crecimiento 'per se'. Nuestro capital es anglosajón y es caro. Eso nos obliga a optimizar y eficientar su uso. ¿Cómo? Mejorando márgenes, rotando los activos de forma más rápida e implementando una estructura de deuda eficiente.

Veo méritos en hacer compañías más grandes por las economías de escala que generan y la eficiencia en el uso del capital

¿Es factible que en algún momento una compañía española entregue 10.000 viviendas en un año?

En el corto plazo, es difícil crear una porque nos enfrentamos a una falta de suelo finalista, que podría estrangular el crecimiento. Es necesario seguir impulsando la fabricación de suelo para atender las necesidades de la demanda del mercado. Veo méritos en hacer compañías más grandes por las economías de escala que generan y la eficiencia en el uso del capital. Este tipo de compañías más grandes pueden atraer otro tipo de inversores, pero no me atrevo a decir si se puede conseguir.

Cuando habla de que quiere que Aedas sea más rentable, ¿es la coinversión o hacer promoción para terceros la mejor forma de ganar eficiencia?

La coinversión básicamente supone apalancarse en el capital de un tercero para generar honorarios y eso impulsa el retorno sobre el capital. Además, nos permite acceder a fuentes de capital diversas y alternativas, más allá del capital permanente, que son nuestros accionistas.

La coinversión se está convirtiendo en una tendencia entre las promotoras, pero vosotros seguís siendo una promotora pura.

R. Nosotros somos la compañía promotora que más viviendas tiene en coinversión, más de 4.000. Lo que nosotros seguimos conservando es una estructura de promotoras pura: no tenemos una patrimonial, ni una operadora de alquiler. Nosotros somos un fabricante de productos residenciales, que empezó en 2019 a vender build to rent (vivienda que se construye para alquilar). Fuimos los primeros en empezar a hacer viviendas para terceros, como es el caso de las que desarrollamos para family offices vascos a través de Áurea Homes y, posteriormente, para capital norteamericano, a través del Plan Vive.

¿Tiene interés por comprar alguna gran bolsa de suelo? Quizás Árqura Homes, de Sareb, o la de otra compañía, que sus accionistas quieran desinvertir.

El suelo es nuestra materia prima. Nosotros mantenemos una política muy selectiva en la compra de suelos. Compramos uno a uno, una vez que confirmamos que ese suelo nos va a permitir hacer un desarrollo inmobiliario que atienda a una demanda real de mercado. Nuestra obligación es explorar todo tipo de oportunidades y permanentemente estamos explorando operaciones corporativas o de grandes bancos de suelo. Hasta la fecha no hemos encontrado. No es descartable que en un horizonte a medio y largo plazo podamos puedan aparecer oportunidades de esta naturaleza.

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¿Es consciente de si su accionista, Castlelake, ha querido vender su posición en algún momento?

Nuestra relación con los accionistas es muy satisfactoria y esperamos seguir contando con ellos durante mucho tiempo. Son accionistas que entienden nuestro negocio y han apoyado permanentemente el crecimiento y las decisiones estratégicas de la compañía.

Aedas es la única promotora donde el accionariado y el consejero delegado ha permanecido sin cambios desde su creación.

¿Me quiere echar ya de mi puesto? (risas) La compañía ha ido cumpliendo cada año los objetivos.

Más lento de los esperado.

Sí. Recordará que, en los últimos años, han cambiado las circunstancias: una pandemia, una guerra, una crisis económica, una inflación altísima y unas políticas monetarias endureciéndose. Todavía tenemos muchas cosas que hacer y confiamos que el accionista nos acompañe.

El sector promotor puede ayudar a resolver el problema de la vivienda, pero necesita que la administración pública facilite el desarrollo de suelos

Hablando de accesibilidad a la vivienda. ¿Cómo puede ayudar el sector promotor?

El país tiene una necesidad de vivienda muy evidente, basta con echar un vistazo a las estadísticas que publica el INE, en las que podemos constatar que cada año se forman 240.000 hogares, pero solamente se construyen 80.000 viviendas. Eso supone que se va acumulando una demanda embalsada vivienda sin satisfacer. El sector promotor puede ayudar a resolver el problema de la vivienda, pero necesita que la administración pública facilite el desarrollo de suelos. Es la materia prima.

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En estos años, ¿qué ha echado de menos Aedas Homes de las administraciones públicas?

Nos falta agilidad en la tramitación administrativa. Hoy lo importante es que las administraciones públicas entiendan que hay una necesidad real de vivienda y que su fabricación requiere de toneladas de capital, que no está en España, está fuera, y que para poder atraerlo necesitamos un marco de seguridad, certeza y credibilidad. Seguridad, en el sentido de que el inversor sepa que no le van a cambiar las reglas de juego a mitad del partido. Certeza, de que pueda estimar unos plazos de su inversión, porque lógicamente el que mete dinero espera recuperarlo en un determinado momento y ahora mismo no existe una certeza en los plazos. Y, por último, credibilidad, en lo relacionado con el compromiso de las administraciones y el resto de agentes para autorizar los proyectos en los plazos. Necesitamos atraer capital y cada administración está haciendo la guerra por su cuenta. Hemos de ser conscientes de que la política de vivienda es una política que contribuye a atraer población y talento.

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¿Está de acuerdo con la aprobación de un Pacto de Estado por la vivienda? ¿Lo ve factible?

Estoy totalmente de acuerdo porque la falta de la falta de vivienda es una absoluta realidad. Si queremos retener el talento que tenemos, tenemos que proporcionarle un hogar a esa gente joven y, si no somos capaces de dárselo, se irá. Hoy en día no hay barreras para moverse en la Unión Europea. Confío y espero que esta legislatura sirva para cimentar ese pacto.

Por último, siendo el consejero delegado que más viviendas ha desarrollado tras la burbuja, sería un candidato perfecto a Ministro de Vivienda. ¿Es posible?

No.