"El problema con el sistema de recogida neumática de basura ya ejecutada habrá que resolverlo"

El secretario general de Construcor, Francisco Carmona, analiza las claves del plan de recogida neumática, desgrana el mercado de la vivienda en la ciudad y pide unidad ante los proyectos pendientes.

¿Qué intuye que va a ocurrir con toda la problemática en torno al plan de recogida neumática?

Urbanismo ha decidido no recurrir la sentencia y el acatamiento de la misma. A la espera de en qué se traduce esa decisión, lo único que cabe es que el Ayuntamiento tenga que iniciar el proceso de innovación del PGOU para encajar ese plan especial de recogida. Nos encontramos con un problema porque es un proceso a medio plazo, además, si se quiere aprovechar esa innovación para tocar otra serie de actuaciones que hay que revisar, estaríamos hablando de un proceso más dilatado todavía. Por otro lado, las declaraciones que se han ido produciendo son lo suficientemente claras como para intuir por dónde puede ir el asunto. Hemos oído “hasta aquí se ha llegado”, pero el problema con toda la infraestructura que ya está ejecutada, a falta de la central de recogida de basura, habrá que resolverlo. Habrá que ver la responsabilidad patrimonial en la que puede incurrir el Ayuntamiento. Intuyo que el objetivo será la puesta en marcha de la infraestructura que ya está ejecutada, resolviendo el problema de la localización de la central de recogida, y lo que no está tan claro es qué va a suceder con el resto de planes parciales en los que todavía no se ha acometido la obra de urbanización y, por tanto, la ejecución de esa infraestructura. Y esa es una solución que hay que tomar de manera inmediata porque son planes parciales en los que la urbanización va a dar comienzo los próximos meses y en zonas de la ciudad donde el mayor porcentaje de la vivienda que se va a edificar es VPO. Lo único claro ahora es que la sentencia no se recurre y lo siguiente que deberá definir el Ayuntamiento es el alcance de dicha decisión, si se circunscribe a hacer la planta de recogida respecto de la infraestructura ya ejecutada o no. 

¿Cree que era un proyecto fallido desde el principio?

Es un plan especial cuya gestión, desde su inicio, no se hizo bien. Hay que pensar que cuando desarrollas un plan parcial con una urbanización para su posterior edificación y entrega de las viviendas a sus propietarios, tienes que darle la vivienda en funcionamiento completo de todas sus infraestructuras. Se tenía que haber empezado reservando el lugar de la central de recogida neumática, habría permitido a los gestores de esos planes parciales haber hecho una ordenación de los espacios. De este modo, se habría procurado que esa central hubiera quedado lo más alejada posible de la zona residencial. Si eso lo dejas para el final, todos los espacios están colmatados y le dices a unos propietarios que su edificio, que está al lado de una zona verde, que la central de recogida va allí. Pues los vas a tener en contra. 

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Hace pocos meses, los colegios profesionales y también Construcor criticaban que la agilidad en la tramitación de licencias por parte de Urbanismo brillaba por su ausencia, ¿ha mejorado algo?

La situación no ha cambiado. Se hizo un plan de choque que a corto plazo surtió efecto. Luego vino el confinamiento por la pandemia y la casi total paralización de la actividad. Y después, la clave, que estaba en la tramitación electrónica de los expedientes, no se ha cumplido. El Ayuntamiento, no en esta legislatura, porque esto es un efecto arrastre, se ha quedado muy relegado respecto de otras corporaciones en la transformación digital y la tramitación electrónica de procedimientos. Eso habría permitido acelerar la tramitación para la obtención de las licencias. Sé que se está en ello, se está aplicando una tecnología parecida a la que lleva a cabo la Diputación de Málaga, pero al final eso no termina de encajar. Son procedimientos diseñados en función de un sistema de gestión, si ese sistema aquí es diferente al de allí, pues es complicado que pueda casar. Al final eso está generando que todas las expectativas que teníamos al principio de la legislatura no se hayan cumplido. Sí es cierto que ahora la tramitación no tarda lo que tardaba en la época anterior, pero el ritmo no es el deseado.

Ya que habla de la pandemia, ¿todo lo que se perdió en el sector ya se ha recuperado?

La actividad se recuperó de manera plena en 2022, tanto la de infraestructura de obra civil como de promoción inmobiliaria y edificación residencial. Y lo hizo tanto en nivel de actividad como en volumen de inversión. El año pasado fue bastante positivo en ese sentido y los registros alcanzados superaron no solo a los de 2021, sino incluso a las cifras de antes de la pandemia. Es algo que nos sorprendió de forma favorable. Hacemos unas encuestas a las empresas a lo largo del año y en una de primeros de noviembre de 2022 ya nos llamó la atención que el 82% confirmaba que iba a cumplir o a superar las previsiones iniciales.

¿No afectó la crisis de precios?

Sí, hay que hacer un matiz. Hicimos un seguimiento exhaustivo al ritmo de la actividad y se constató que a lo largo del primer semestre cogió una velocidad de crucero importante, fruto de esa menor actividad de 2021, pero a partir del segundo semestre se percibe una contracción del ritmo. Es en esa contracción donde empezamos a ver obras que se quedan desiertas porque los precios no se ajustan a la espiral inflacionista, eso en la parte de obra civil. En edificación residencial, esa inflación provoca que algunos proyectos se pararan a la espera de ver cómo iba a evolucionar la situación. Y a final del ejercicio tenemos el foco en la inflación o en el cambio de la política del Banco Central Europeo con la elevación de los tipos de interés. Ahí empezamos a notar un menor volumen de operaciones de compraventa de vivienda y de constitución de préstamos hipotecarios, pero sobre todo en el segmento de la vivienda usada. A la nueva construcción, como eran contratos comprometidos desde hace tiempo, no le impactó. Preveíamos que esa contracción en la compraventa y la hipotecas se iba a mantener en los primeros meses de 2023. Es un sector en el que todos los factores de volatibilidad e incertidumbre minan el clima de confianza. Los datos que tenemos ahora, correspondientes a enero, confirman dicha contracción en el segmento de la vivienda usada, en el de nueva construcción se sigue funcionando con cierta normalidad, aunque no al ritmo de ventas de 2022. En cualquier caso, estos análisis no los puedes hacer sin tener en cuenta el efecto pandemia porque como consecuencia de esa incertidumbre que se generó, en 2022 se registraron unas cifras de compraventa que superaron a las de 2019, eso era una demanda que estaba embalsada. Ahora estamos chequeando en qué medida esa caída de la vivienda usada es una vuelta a las ratios de normalidad o si tiene que ver con la incertidumbre derivada de los tipos de interés o de la inflación.

Y de seguir la misma senda actual, ¿se espera que la contracción empiece a percibirse de manera más clara en la vivienda nueva?

Ocurre que en Córdoba la vivienda de nueva construcción tiene su demanda y que la oferta que hay de esta vivienda es suficiente para atender dicha demanda. Eso hace que la venta marche razonablemente bien. Además, no se producen subidas del precio final de venta de esa vivienda. Estamos en una ciudad donde la única demanda fundamental es la vivienda para residencia habitual, no es de demanda turística, extranjeros o inversión para destinarla a otros fines. No hay tampoco grandes fondos de inversión. Aquí, la escalada en cuanto al precio final de la vivienda es muy contenida porque el límite son los niveles de renta de las familias.

A pesar de contraerse, la vivienda usada sigue representando la mayoría de operaciones, ¿se relaciona con una diferencia en los precios o con poca oferta de nueva construcción y, en especial, de VPO?

Es cierto que la equivalencia sobre el total de las operaciones supone un 75% de transacciones de vivienda usada y 25% de nueva. Hay un mercado que se retroalimenta de manera muy equilibrada. Hablamos de quien adquiere por vez primera y de quien es titular de una vivienda y hace una operación de reposición poniendo a la venta su piso usado y compra otra en otra zona. Aquellas familias que necesitan adquirir vivienda para su residencia habitual eligen la usada porque sus niveles de renta son los que le permiten llegar a ese mercado. Es un mercado estable, no plano porque existen oscilaciones, y eso hace que funcione razonablemente bien.

"El mercado de la vivienda en Córdoba es estable, no plano porque existen oscilaciones, y eso hace que funcione razonablemente bien"

Más allá de eso, ¿existe carencia de nueva VPO?

La oferta de vivienda protegida se hace porque en los planes parciales hay parcelas reservadas para ello. A lo mejor no es tan atractiva frente a la vivienda usada. Hasta el año 2010, se hacía mucha vivienda protegida porque estaba muy reforzado el nivel de ayudas. Había unas ayudas para la entrada, para ese esfuerzo que ahora mismo la gente joven no puede hacer, no puede hacer ese pago inicial del 20% o 30%. Antes, si algo caracterizaba a los planes de vivienda, eran unas ayudas económicas reforzadas, directas y a fondo perdido destinadas a pagar esa entrada. Y aparte estaba la ayuda complementaria a lo largo de la vida del préstamo con garantía hipotecaria, que era la subsidiación del tipo de interés hasta un límite, si fluctuaba al alza el tipo de interés hipotecario, como lo está haciendo ahora, los planes preveían que el comprador tenía que abonar hasta un determinado tipo y a partir de esa elevación obtenía otra ayuda. Eso desaparece como consecuencia de la crisis financiera. Al no tener ningún beneficio ni atractivo desde esa óptica la VPO, que además tiene una serie de limitaciones porque no puedes disponer de ella como quieras, hace que ese mercado haya pasado a la vivienda usada.

¿Cree que está afectando la subida de los tipos de interés a los cordobeses al punto de no poder pagar sus hipotecas?

Por lo que venimos observando y hablando con las entidades de crédito hay un porcentaje importante de adquirientes que lo que venían formalizando, desde hace un tiempo y sobre todo ahora, son los préstamos de tipo de interés fijo. Estamos viendo todos que los ciclos económicos son cambiantes en plazos de tiempo más cortos y cualquier incidencia que se produzca en cualquier lugar nos puede afectar directa o indirectamente. Eso hace que la gente, que antes se iba al tipo variable, ahora se decante por el fijo. En cualquier caso, no parece que aquí esté afectando de manera grave esta situación, habrá casos, pero no se puede hablar de tener que dejar de pagar la hipoteca.

Hablaba antes de la oferta pública que se queda desierta, ¿es un problema en los proyectos que salen a licitación en Córdoba?

A falta de cerrar cifras, las que se quedaron sobre todo desiertas el año pasado fueron las promovidas por la Diputación y los ayuntamientos y el volumen total estaría en torno a unos 14 millones de euros de obras que se han quedado desiertas. Y son obras que se han quedado desiertas por no presentarse ningún licitador, pero también en algunos casos porque entre que se licita y se adjudica transcurre un periodo de tiempo en el que el licitador dice que no puede hacer la obra porque en cinco meses, por ejemplo, la inflación no me permite mantener el precio de la oferta. No es una obra desierta porque se presenta alguien, pero se ha renunciado a ejecutarla.

"Estamos viendo todos que los ciclos económicos son cambiantes en plazos de tiempo más cortos y cualquier incidencia que se produzca en cualquier lugar nos puede afectar directa o indirectamente"

A pesar de ello, la licitación de obra pública en Córdoba durante 2022 creció y lo hizo gracias a los datos de la administración local.

Es importante que la Diputación y los ayuntamientos sostengan la inversión porque supone sostener la actividad de un sector donde el componente de la mano de obra y del empleo es clave. Lo negativo es que estamos en una situación en la que siguen sin desbloquearse una serie de infraestructuras que son estratégicas para Córdoba y la provincia. Aquí sí es necesario, en el ámbito de los representantes de la ciudadanía, una especie de consenso para reivindicar el desbloqueo. Hablamos, por ejemplo, de que no tenemos una conectividad con Jaén, ni viaria ni ferroviaria, y luego se habla de despoblamiento. Ese despoblamiento viene porque si no tienes infraestructuras nadie se quiere implantar ahí. Pasa igual en el norte de la provincia con la nacional Badajoz-Granada, y no es solo la conectividad con Córdoba como nudo logístico, que además va a adquirir mucha más importancia con la base del Ejército, sino sobre todo con la parte de Extremadura y la Ruta de la Plata. Si hablamos de la capital seguimos sin la variante Oeste, no es que sea estratégica, es que es de capital importancia para el desarrollo del parque logístico de la carretera de Palma. O de la ronda, que somos la única capital de provincia andaluza, y me temo que de otras comunidades, que todavía no la tiene. Podíamos seguir hablando de otro tipo de infraestructuras y aquí sí es importante hacer presión.

Y ya que habla de la base logística del Ejército, entiendo que beneficiará de sobremanera al sector de la construcción, tanto en obra civil como residencial. 

En obra civil estamos hablando de que para la puesta en marcha de la base hay que hacer una urbanización de los terrenos, dotarlos de servicios e infraestructuras y luego edificar el contenedor, los edificios. Ya para el interior tendrán que intervenir empresas más especializadas en temas de alta tecnología. No tenemos desglosado el volumen de inversión en cuanto a la urbanización, pero estaríamos hablando de una cantidad de 60 y tantos millones, el cerramiento de las parcelas de la base serán otros 20 millones y hay que añadir el coste de construcción de los edificios y la urbanización interior. Estamos hablando de un volumen de obra en los próximos tres años muy importante, de en torno a 270 millones de euros, una cantidad de enorme transcendencia para la actividad de las empresas y para la generación de empleo. En cuanto al tema residencial, la zona natural de expansión sobre la que la base actuaría de proyecto tractor para el desarrollo urbanístico sería el levante. Pero habrá que revisar las cargas urbanísticas que caen sobre esos suelos porque el PGOU data de 2001 y allí no se ha hecho gran cosa.

¿Qué peso tiene la rehabilitación energética en el sector de la construcción?

La reforma de las viviendas a lo largo de los últimos años ha adquirido entidad como nicho de oportunidad para las empresas del sector. Se ha ido manteniendo la compra de la vivienda usada, que lleva aparejadas obras de adaptación. A eso se le ha añadido que, como consecuencia del envejecimiento de la población, ha habido que hacer las consiguientes adaptaciones. Eso en reformas. Si vamos a la rehabilitación vinculada a la mejora de la eficiencia energética se relaciona con un concepto equívoco. La rehabilitación energética no consiste en sustituir las energías fósiles por renovables, las placas solares de las que tanto se habla. Se trata de reducir el consumo de energía. Se está poniendo el foco en las placas solares y eso no rebaja el consumo de energía, solo cambia la fuente y no de manera exclusiva. Europa no ha dicho en ningún momento cambie usted esto por placas solares, sino que se reduzca el consumo de energía. Para reducir el consumo de energía hay que actuar sobre la epidermis del edificio y eso es rehabilitación, actuar sobre fachadas, sistemas de ventilación, ventanas y cubiertas. Aparte, es necesario hacer el informe de la inspección técnica de edificios para ver el estado del parque inmobiliario porque la administración y el sector necesitan conocer la situación del parque, dónde actuar y el coste de intervenir. Por eso no es un acierto que se prorrogue continuamente el plazo para la ordenanza de la inspección técnica de edificios, eso se tendría que haber hecho ya. Ahora es la oportunidad de hacer eso y lo que va a pasar si no lo hacemos será muy negativo. Hay muchos recursos europeos reforzados tanto en lo económico como en lo fiscal, ahora es cuando hay que hacerlo, ahora o nunca. El coste sería asumible porque el resultado será una reducción del consumo energético. Tenemos de plazo hasta junio 2026 y si se llega y no se ha solicitado lo que puede pasar no es nada bueno. La Unión Europea te va a decir que ha hecho un esfuerzo solidario muy fuerte y no se han gastado. Pueden penalizar tu activo patrimonial porque no estás reducción el consumo de tu edificio y encima no has solicitado ni el acceso a la ayuda, cuando te financian hasta la redacción del informe, el proyecto de obra, la propia obra… Y, lógicamente, si estás en un área de la ciudad donde una serie de edificios se han rehabilitado ahí podrán pedir una renta. Tú, que estás enfrente, dirás: “Si este lo alquila a 800 euros, yo también”, pero a ti te van a pagar como mucho 600 porque existe una carga energética que en el edificio de enfrente no existe.  

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