Una de cada cuatro viviendas turísticas de Córdoba se ha pasado al alquiler de larga duración. El negocio de las viviendas con fines turísticos, que antes de la pandemia atrajo a multitud de inversores de distinta escala interesados en aprovechar el boom turístico con esta fórmula, ha sufrido los efectos del covid, que ha venido a recolocar el mercado para concentrarlo en manos de quienes lo explotan de forma profesional. Esos son los datos que maneja la Asociación de Viviendas Turísticas de Andalucía (AVVA). Según su presidente, Carlos Pérez Lanzac, «muchas personas que se lanzaron a comprar una vivienda para alquilarla con fines turísticos se han refugiado en el alquiler tradicional para garantizar los pagos de las hipotecas y las cargas financieras de los inmuebles». Superado el estado de alarma y recuperada la movilidad en Andalucía, los más competitivos han vuelto al alquiler turístico mientras otros permanecen en el de larga duración, sujetos por contratos de 5 a 7 años.

El registro oficial de viviendas turísticas establecido por la Junta de Andalucía no refleja este movimiento. Según los datos de la Consejería de Turismo, en Córdoba hay a día de hoy 1.601 viviendas censadas con 7.982, una cifra ligeramente superior a la que existía en enero del 2020, cuando había 1.490 viviendas inscritas con 7.367 plazas ofertadas. La explicación, según Pérez Lanzac, es que la Junta no obliga a los propietarios a dar de baja los pisos que no están operativos, por lo que muchos se mantienen aunque en la realidad están en formato de alquiler convencional.

Tras meses de sequía turística, durante el verano, la ocupación media se mantiene similar a la que había en estas fechas antes del covid, en un 45%, indica Pérez Lanzac, si bien en el entorno rural el alquiler en este formato alcanza el 70%, rozando en fines de semana el 100%. Según AVVA, los estándares de exigencia de los clientes han subido notablemente por la pandemia, haciendo que los usuarios busquen cada vez más espacios seguros y abiertos. «Esto ha hecho que permanezcan los que ofrecen un servicio más profesionalizado, entre los que ha habido una importante inversión en domótica para incorporar mejoras como el chick digital, los cierres electrónicos, dispositivos de control de ruido o control de aire acondicionado», destaca.

Datos de viviendas. CÓRDOBA

La fiscalización de los ingresos, que se impugnó en Europa y que este verano ha vuelto a estar activa, hace obligatorio declarar todos los ingresos que se obtengan por esta vía, lo que ha ahuyentado a quienes no se dedicaban al sector de forma profesional. «Antes de la pandemia, había muchas viviendas sin perfil turístico, ahora el cliente es más sofisticado y requiere servicios de inmediatez y alta calidad que no todo el mundo puede ofrecer», apostilla.

Antes de que empezar la pandemia, ya había cordobeses que cambiaron de rumbo al descubrir que la vivienda turística no era la gallina de los huevos de oro que habían pensado. Es el caso de Antonio Olmo, que después de dos años centrado en este mercado, se pasó al alquiler de larga duración. «Depende de las circunstancias de cada propietario», afirma, «yo tengo mi trabajo y empecé como inversión, pero el alquiler turístico me obligaba a estar pendiente del piso 24 horas porque contratar a una persona para la limpieza, el check in y demás subía muchos los gastos», señala. Aunque admite que los ingresos eran más elevados por esta vía que en el alquiler normal, no está seguro de si la rentabilidad a final de año era superior. «Según los ingresos, puede darse el caso de que tu base de cotización suba por poco al escalón siguiente, lo que te obliga a pagar más impuestos y reduce la rentabilidad», señala. Al pasarlo a alquiler de larga duración, «se reducen los ingresos, por lo que mi cotización no se ve afectada y como tengo también gastos para deducir del alquiler, a final de cuentas es mejor», señala, «tienes un alquiler seguro cada mes sin el engorro constante de las entradas y salidas».

La Casa Patio Las Palmeras ha retomado la actividad turística tras un año muy complicado. CÓRDOBA

De vivienda turística a parálisis y vuelta al turismo

La casa patio Las Palmeras, un conjunto de viviendas turísticas ubicado junto a Puerta Nueva, es un ejemplo del vaivén en el sector provocado por la pandemia. Según Lola Gato, una de las socias del negocio, «los apartamentos estuvieron cerrados casi un año, en el que los ofrecimos de forma gratuita al hospital Reina Sofía por si querían alojar en ellos a los médicos que venían de fuera». Finalmente, no fue necesario. «Tres de los pisos se alquilaron para larga duración a trabajadores de fuera y a personas separadas por efecto del confinamiento», comenta la propietaria, «hasta el mes de junio de este año no hemos empezado a notar cierta mejoría», explica. 

Cuatro socios gestionan 8 apartamientos en la calle Campo Madre de Dios y otros 8 en El Brillante. «Los de El Brillante se acababan de poner en marcha cuando empezó la pandemia y tuvimos que cerrarlos», recuerda, «hemos sobrevivido gracias a los créditos ICO, aguantando como hemos podido y recortando gastos, prescindiendo del personal que teníamos para la recepción de visitantes o la limpieza». 

El entorno de sus apartamentos, situados en una zona céntrica, y dotados con piscina y jacuzzi, los convierten en un espacio atractivo. «Este verano, tenemos todo lleno, con estancias más largas que antes de la pandemia porque la gente se mueve menos y pasa más días en los sitios a los que se desplaza», comenta, «nosotros siempre hemos sido muy cuidadosos con la desinfección y demás, pero ahora estamos más pendientes todavía porque los clientes buscan cada vez más calidad y seguridad».