El traspaso de tierras dedicadas a la agricultura es constante en cualquier punto de la geografía andaluza y Córdoba es una buena muestra. Según datos del Instituto Nacional de Estadística (INE), la provincia venía experimentando una media de 600 compraventas al mes de fincas rústicas en los últimos años, cifra que se ha reducido a algo menos de 550 en 2020, sobre todo por la caída en picado de estas transacciones en los meses de confinamiento debido al covid-19.
Los requisitos generales para otorgar una escritura de venta de un inmueble rústico son los mismos previstos para la de inmueble urbano, con las particularidades relativas a la posible afección al régimen de espacio natural protegido, la constatación de la cesión de los derechos al pago único, el posible retracto de comuneros y la exención del IVA.
Tal y como explica Notaría Bescansa de Córdoba, para realizar eficaz y adecuadamente las transmisiones de fincas rústicas hay que atender a requisitos y trámites relativos a los sujetos, al inmueble y al precio. Respecto a los sujetos, la condición de titular de explotación prioritaria debe justificarse a los efectos de los beneficios contenidos en la Ley de Modernización de Explotaciones Agrarias Prioritarias.
Respecto al inmueble, es necesaria su descripción física conforme a la legislación notarial, junto con la medición métrica decimal (obligatoria), si bien es frecuente encontrar otros sistemas de medición tradicionales (fanegas, varas, etc.). Se determina el aprovechamiento agrícola de la finca como elemento descriptivo de la misma y determinante de su valoración y se manifestará ante el notario si la descripción catastral se corresponde o no con la realidad (art. 18 TR 1/2004, de la Ley del Catastro Inmobiliario).
Y si hablamos de tradición, muchas de estas transmisiones se siguen realizando a través del boca-oreja.
Sigue existiendo el papel de tratante o corredor local, con usos y costumbres antiguos, todo de palabra y sin documento de encargo. De hecho, el Colegio de Administradores de Fincas de Córdoba admite que apenas asumen trabajo en rústica. Con experiencia en el sector, Agrocarteya Servicios aconseja, si se está interesado por una finca, mirar primero la situación catastral para comprobar si es fácil o no, costoso o no, regularizar esa propiedad en caso de tener que hacerlo. Detallan que las fincas a veces están mal registradas, lo cual perjudica su valoración para una posible venta y, además, conlleva un trabajo extra de medición, regularización y transmisión que lleva bastante tiempo y es bastante costoso.
Por otra parte, la extensión del derecho del transmitente sobre la finca debe ser el pleno dominio, si bien hay algunos límites, como sucede cuando la finca es inferior a una hectárea y, para evitar los efectos del fraccionamiento de la tierra, el Código Civil (art. 1.522) prevé un derecho de retracto de colindantes.
Igualmente, se prevé otro retracto a favor de titulares de explotaciones prioritarias colindantes cuando se trate de la venta de una finca rústica de superficie inferior al doble de la unidad mínima de cultivo.
Si el transmitente es titular de subvención europea, para que se entiendan transmitidos los derechos a las subvenciones comunitarias (pago básico), según el artículo 24.8 del reglamento UE 1307/2013, se incluirá una cláusula contractual que contenga una autorización al nuevo titular (que reúna las condiciones del artículo 9 del mismo) para poder presentar la solicitud de asignación del pago básico. Se trata de un proceso complejo y en España se ha desarrollado esta normativa en los reales decretos 1075/2014 y 1076/2014, de 19 de diciembre.
La transmisión, en lo que se refiere a los distintos cultivos, es la mayoría de las ocasiones de olivar; y, en cuanto al tipo, puede ser compraventa, donación, herencia, dación en pago, permuta… No obstante, tanto las estadísticas del INE como la experiencia de Notaría Bescansa y Agrocarteya Servicios revela que la mayoría se produce por herencia/donación entre familiares (más del 80%) y por compraventa entre particulares. Especialmente para estos últimos, hay que estar atentos a otras posibles cargas de las fincas rústicas antes de su transmisión.
De esta forma, y aunque no gocen de publicidad registral, hay que tener presente la manifestación de si la finca está arrendada o no, si está al corriente de IBI y asegurarse de que la explotación no está comprendida en espacio protegido, como es el caso de un parque natural, por ejemplo.
Y se llega al final del proceso: la transmisión, con el pago del precio y la entrega de la posesión, cuya única peculiaridad es que, al ser rústica, no se aplica el artículo 254.5 de la Ley Hipotecaria y, por tanto, el vendedor no paga plusvalía (solo el comprador abona transmisión patrimonial). Ya queda disfrutar del trato y sacar rendimiento a la tierra.
Especialidades en cuanto a las repercusiones fiscales
La transmisión de estas fincas, al ser rústicas, no está sujeta a plusvalía municipal. Respecto a IVA, está exenta (cabe renuncia a la exención y, en ese caso, se pagarían los Actos Jurídicos Documentados al 2%), pero la cesión de derechos del pago básico sí está sujeta a IVA. En el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, el sujeto pasivo es el comprador y se paga en los 30 días hábiles siguientes a la firma de la escritura de compraventa. Con respecto al IRPF, se incluirá en la declaración del año siguiente si la venta supone para el vendedor un incremento de patrimonio. El consejo es conservar toda la documentación referente a la operación para evitar sorpresas en la citada declaración.
