Un viaje a ninguna parte

La aprobación del proyecto de la futura ley por el derecho a la vivienda ha estado acompañada de una forzada sobreactuación, diseñada para poner en valor las medidas que van a resolver a corto plazo el problema del acceso a una vivienda asequible en régimen de alquiler.

El ruido ensordecedor que ha acompañado su tramitación no ha dejado espacio para el necesario debate, sereno y constructivo, sobre cómo afrontar la solución, circunstancia clave que debe acompañar la creación de cualquier norma para asegurar la consecución de los objetivos que persigue.

El primer error es la irrupción del Estado en un espacio donde el consenso es básico, ya que las competencias plenas y exclusivas en materia de vivienda residen en las comunidades autónomas, y cuando, además, la problemática que se pretende abordar no es homogénea. En este sentido, todas las comunidades autónomas disponen de su propia legislación, que en el caso de Andalucía está constituida por la ley 1/2010, de 8 de marzo, reguladora del derecho a la vivienda, y la ley 4/2013, de 1 de octubre, de medidas para asegurar el cumplimiento de la función social de la vivienda. Por tanto, el conflicto competencial está asegurado y, de hecho, ya se anuncia.

Un segundo error es pretender la solución sin establecer la necesaria conciliación de los derechos en conflicto, pues siendo el acceso a la vivienda un derecho esencial, la Constitución no le reconoce el rango de «fundamental». En contraposición, los derechos de propiedad privada y de libertad de empresa en una economía de mercado, sí gozan de dicho plus en cuanto a su tutela y protección.

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Sin embargo, se opta, y este es el tercer error, por imponer medidas restrictivas desproporcionadas sobre derechos individuales como respuesta y solución, cuando el problema deriva, tal y como el Gobierno reconoce en la exposición de motivos del proyecto de ley, de un proceso de segregación en el acceso a la vivienda debido a las sucesivas crisis que se han ido encadenando a lo largo de estos años, que han dejado al descubierto la existencia de un parque público de vivienda en alquiler claramente insuficiente para atender las necesidades de vivienda de las personas y familias más vulnerables, entendiendo por vulnerables aquellas con mayores dificultades para acceder a un mercado en el que la oferta de vivienda a precios asequibles para dichos colectivos es claramente insuficiente.

Precio del alquiler

Por tanto, como cuarto error, la decisión de «intervenir» el precio del alquiler, topando su cuantía y revisión con carácter excepcional y limitado en el tiempo, no parece la solución inmediata más adecuada para resolver las necesidades de vivienda de estos colectivos. Por cierto, resulta paradójico que a esta intervención el proyecto de ley la denomina «obligación de colaboración». Si a ello se une el hecho de que la necesaria seguridad jurídica se debilita, el propietario, en ejercicio de sus legítimos intereses de preservar y proteger su principal activo patrimonial, la vivienda, elegirá a quien le ofrezca mayores garantías de solvencia.

El siguiente error es la propuesta del Gobierno que consiste en diseñar técnicas omnicomprensivas, como la delimitación de las llamadas «zonas tensionadas», que en la práctica no dejan de constituir un ropaje para tratar de ocultar que en realidad no dispone de soluciones, y así exonerarse de toda responsabilidad. Por cierto, la aprobación de estas zonas requerirá del consabido procedimiento de consulta e información pública, y de audiencia a los interesados que puedan ver afectados, por lo que cabe presumir una intensa litigiosidad.

Pero es que la situación puede verse agravada. El proyecto de ley contempla una revisión al alza del porcentaje de viviendas que deben destinarse a algún tipo de protección pública en los nuevos suelos urbanizados o a urbanizar, que pasa del 30 al 40 por ciento. Como quiera que no se establece un régimen transitorio que difiera su aplicación, su entrada en vigor puede «pillar a contrapié» a planes parciales en tramitación que tendrán que volver a reiniciarla, y a analizar en qué medida esta exigencia compromete su viabilidad técnica y económica, con la consiguiente demora en la puesta en carga del suelo para su edificación. Es decir, a la ya escasa oferta de vivienda en alquiler, puede provocar que la oferta de vivienda de nueva construcción, para venta o alquiler, se acabe tensionando también.

Por tanto, los riesgos de que se frustren los objetivos que persigue el proyecto de ley son ciertos y previsibles, y, desde luego, la confrontación no es el instrumento adecuado para afrontar la solución de problemas sensibles para una parte de la sociedad.

*Francisco Carmona es secretario general de Construcor.

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