¿Puedo rescindir mi contrato de alquiler por el covid-19?

Bien es sabido, que el Gobierno ha intentado ofrecer cobertura y seguridad a inquilinos que podían verse en la calle o verse comprometidos por cláusulas contractuales inabordables en la situación actual. Pero, ¿qué posibilidades tiene el inquilino que quiere rescindir su contrato de alquiler?, ¿incurriría en responsabilidad contractual por una resolución anticipada de su contrato de alquiler?, ¿debe soportar el alquiler aun cuando ha vuelto a su domicilio -en el caso de los estudiantes o trabajadores- y no está haciendo uso de la vivienda que alquiló para un determinado fin que, como consecuencia de esta pandemia ha desparecido?…

Los expertos de Cirineo Abogados intentan resolver estas cuestiones, que afectan directamente a miles de ciudadanos en toda España, los cuales se encuentran en situaciones de lo más comprometidas a causa de los efectos del covid-19.

Contratos de alquiler

Contratos de alquilerEn primer lugar, resulta conveniente advertir que la mayoría de los contratos de alquiler cuentan con la posibilidad de que las partes pacten cláusulas de diversa naturaleza, siempre y cuando no fuesen contra ley. Por ello, antes de resolver contrato alguno de alquiler, sea la situación que sea, es recomendable que profesionales del mundo jurídico estudien el contenido del contrato antes de plantear su resolución por parte del inquilino.

Por tanto, y analizando los casos, en numerosos contratos de alquiler existe la inclusión de la finalidad del disfrute del inmueble. Es decir, en el caso de estudiantes de manera conexa al curso académico o, por ejemplo, en el caso de trabajadores, a la prestación de un servicio en un determinado lugar y tiempo. La existencia de esta cláusula dentro del contrato, podría justificar una resolución anticipada del mismo por haber desaparecido la finalidad del alquiler.

De igual forma, son numerosos los contratos que encontramos en los despachos de abogados que cuentan con cláusulas que permiten al inquilino a esa resolución por fuerza mayor o causa sobrevenida. En este punto vuelvo a insistir, en que la evaluación de contenido del contrato de alquiler debe llevarse a cabo por un profesional que estudie y valore la viabilidad de la resolución de anticipada.

Resolución del contrato

No obstante, la mayoría de los contratos no se encuentran en los que hemos mencionado más arriba y, por el contrario, lo usual es que cuenten con una duración pactada y un precio de alquiler. Es en este escenario donde debemos plantearnos si la situación que estamos viviendo (ERTE para trabajadores que alquilan viviendas para desarrollar su trabajo, estudiantes que han visto suspendida la presencialidad en sus cursos, etc.) sería justificación suficiente en derecho para la resolución del contrato.

Desde una perspectiva jurídica, no puede darse una respuesta válida para todos los contratos. Sin embargo, la interpretación de la situación, ofrece una zona gris en la que la covid-19 para relaciones contractuales pueden ser justificación suficiente para la rescisión del contrato, siempre y cuando se acredite la imposibilidad de atender al pago de la renta:

ARTÍCULO 1105 Fuera de los casos expresamente mencionados en la ley, y de los en que así lo declare la obligación, nadie responderá de aquellos sucesos que no hubieran podido preverse, o que, previstos, fueran inevitables.

A bote pronto, esta sería una respuesta jurídica para la rescisión de contratos, tanto de negocios como de trabajadores que llevaron a cabo al arrendamiento para la realización de una actividad profesional que se ha visto suspendida por la COVID 19. En cualquier caso, habría que acreditar pues esas dos cuestiones:

- Objeto del alquiler e imposibilidad de abono de las rentas por haber desparecido la fuente de ingresos. Esta causa sobrevenida faculta a arrendatario a aplicar la cláusula Rebus sinc stantibus para la resolución del contrato sin que le pueda ser exigido los daños producidos por la resolución anticipada del contrato y la responsabilidad contractual que se derivase de la misma.

- Más problemática resulta, la resolución del contrato de alquiler de viviendas para estudiantes, aunque tampoco resulta descabellado la aplicación del artículo 26 de la Ley de arrendamientos urbanos por causa de inhabitabilidad de la vivienda, por su analogía a la situación actual en la que no se pueden disfrutar las viviendas arrendadas.

Este supuesto debe diferenciarse expresamente de los casos que hemos mencionado antes en los que las partes han pactado cláusulas que habilitan la resolución anticipada por alguna de las partes por fuerza mayor. En dicho caso, no sería necesario acreditar la imposibilidad del pago de las rentas pues podríamos aplicar, que habiendo desaparecido la finalidad del alquiler de la vivienda y siendo imposible la habitabilidad del mismo durante el estado de alarma pasado o escenarios nuevos que se produzcan a partir del próximo mes de septiembre, se rescinde el mismo.

Para concluir, resulta vital que para la resolución de contratos de arrendamientos en los dos supuestos que hemos analizado, se evalúe por el profesional el contrato, se justifiquen los elementos necesarios para que operen la resolución del mismo por causa sobrevenida y, por último, se respeten los procedimientos que se hayan reconocido en el contrato para la comunicación de la resolución del mismo en lo que afecte a plazos o métodos de notificación.

Juan Diego Mata

Cirineo Abogados