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Economía con toque

¿De nuevo auge en el mercado inmobiliario?

Habría que plantear si el valor de la vivienda es acorde al salario medio de un trabajador

 

¿De nuevo auge en el mercado inmobiliario? -

El Instituto Nacional de Estadística (INE) ha publicado las hipotecas constituidas en España durante 2018, y han crecido en un 10,3% respecto a 2017. Es de todos conocida la importante crisis que ha sufrido este sector y que provocó que, de casi dos millones de hipotecas constituidas en 2006 (1,8 millones), se pasara a 456.000 en el año 2012. Número que siguió bajando hasta que en 2015 volvieron a crecer, tendencia que se mantiene y que se refleja en la participación de este sector en el Producto Interior Bruto. Así, el número de hipotecas se ha situado a niveles de 2012, siendo más del 75% de estas hipotecas para la compra de vivienda. A esto se le une que el importe medio de estas hipotecas también ha crecido, concretamente en un 5,6% durante el 2018. En Andalucía se puede observar una tendencia muy similar a la española, siendo la región que más hipotecas realizó en diciembre de 2018. Obviamente, estos datos se han reflejado en los puestos de trabajo, donde se han conseguido recuperar unos 150.000 empleos, alcanzando una cifra algo superior a un millón de personas empleadas en este sector; aunque, aún, se estaría lejos de los años de burbuja donde se alcanzaron los 2,7 millones personas ocupadas. Por ello, ha sido el sector donde más ha crecido el empleo.

La principal cuestión y temor vinculado a este crecimiento gira alrededor de si el mercado inmobiliario simplemente se está recuperando, está en auge o hay peligro de una nueva burbuja inmobiliaria. Comparando las cifras anteriores no se podría decir que vayamos hacia una nueva burbuja, pero como una burbuja es un aumento del precio de un bien muy por encima de su valor intrínseco, teórico o real, lo que se ha de analizar principalmente es el precio. De modo que, si nos vamos a las cifras del INE sobre índices de precios de vivienda, vemos como desde 2014 los precios están subiendo en este sector.

Concretamente, un 8% y 6,4% en el último trimestre de 2018 para vivienda nueva y de segunda mano, respectivamente. Es cierto que, a nivel medio en España, la tasa de variación anual acumulada entre 2007 y 2013 rondó el 35% de caída, pero en solo cinco años esta tasa de variación ya nos muestra un crecimiento por encima del 20%. En Andalucía se ha seguido la senda española, si bien los precios comenzaron a caer un año después.

Diferentes autores afirman que no hay por qué alarmarse, ya que no hay tanta demanda ni tanto crédito como en 2005 o 2006, y que en realidad el precio de la vivienda solo se ha triplicado en los últimos 30 años. No obstante, las tasas de crecimiento interanuales durante el 2018 han superado las tasas previas a la crisis y la comparación de precios se realiza tomando como referencia los precios preestallido de la burbuja, que no creo sean muy fiables del valor real de las viviendas. A esto se une, el aumento de los precios de los alquileres que rondó el último año un 15%, según diversos portales inmobiliarios. Sin embargo, creo que lo más alarmante son dos cuestiones. Primero, el precio de la vivienda avanza rápidamente pese a que la demanda es menor que en 2007. Segundo, la ganancia media por trabajador está teniendo un comportamiento errático, con un escaso crecimiento que no alcanza de forma acumulada desde el año 2016 el 2%, siendo el sueldo más frecuente algo más de 16.000 euros. Mientras que, de acuerdo con el Observatorio del Mercado de la Vivienda en España, el precio medio de venta de una vivienda en España alcanza una cifra superior a 200.000 euros. Así, lo que habría que plantear no es si el precio de la vivienda está aumentando o no en relación con los niveles previos a la crisis, pese a que la demanda es aún reducida, sino cuánto supone del salario medio de un trabajador respecto al precio y, por tanto, si eso es coherente con el valor real de construir viviendas. Mi opinión es que vamos a entrar en otra burbuja inmobiliaria, al menos, de precios con respecto a nuestro sueldo.

* Profesora de Economía. Universidad Loyola Andalucía @msalazarord

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