Como era de esperar, pese a los esfuerzos desplegados por el Gobierno para impedir que el precio de las hipotecas se escapara al alza tras que fuera atribuido a la banca el pago del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD), los valores medios del coste de los créditos hipotecarios que recoge el Banco de España se ha situado en máximos anuales en el penúltimo mes del año, al alcanzar el 2,28% TAE (tasa anual equivalente). El indicador se había situado en septiembre en el 2,21%, pero se deslizó subió (2,25%) en octubre, y acabó en el máximo anual, que se produjo en agosto, durante el undécimo mes del año. Como consecuencia de esa evolución, los créditos hipotecarios se han encarecido un 3% en tan solo tres meses.
El incremento coincide con la incertidumbre generada sobre a quién debía corresponder el pago del tributo. El 16 de octubre una sentencia del Tribunal Supremo estableció que su cargo debía corresponder a los bancos y no a los clientes, como había ocurrido hasta ese momento. El revuelo planteado por la sentencia llevó al Supremo a valorar el fallo en un pleno y adoptar el seis de noviembre la vuelta a la doctrina previa tras dos jornadas de intensos debates en el pleno de la Sala Segunda de lo Contencioso, que fue la que pronució el veredicto del día 16. Posteriormente el Gobierno decidió fijar por ley que el pago debía corresponder a los bancos, mientras que estos dejaban entrever que la asunción de nuevos costes acabaría siendo repercutida a los clientes.
De hecho, un estudio del portal financiero Credimarket refleja que en el mercado hipotecario español se han producido "más encarecimientos que rebajas, sobre todo en hipotecas fijas y mixtas", a lo largo del presente ejercicio. "Durante este 2018 ha habido un total de 84 modificaciones en las carteras hipotecarias de las entidades. De estas, casi la mitad, 40, fueron subidas de precio y afectaron sobre todo a hipotecas fijas y mixtas (22 y 11 incrementos, respectivamente). Por su parte, en las hipotecas variables, solo siete vieron incrementar sus precios durante el año. Los encarecimientos oscilaron entre los 0,20 y lo 0,50 puntos porcentuales", destaca el portal.
Rebajas en hipotecas variables
También hubo rebajas. En total fueron 29 contratos hipotecarios, una decena las contabilizaron hipotecas variables y otras tantas, fijas. El resto, nueve, fueron hipotecas mixtas. El hecho que las hipotecas variables protagonizaran más bajadas que subidas en los intereses ha hecho que el diferencial medio hipotecario descienda. Según cálculos de CrediMarket, empezó 2018 al 1,464% y lo acabará alrededor del 1,107 %. No obstante, la mayor parte de los descensos tuvieron lugar en la primera parte del año, antes de que se produjera la sentencia del Supremo de octubre. De hehco, el décimo mes del año fue en el que se produjeron el mayor número de incrementos en las condiciones de las hiptecas. Credimarket detaca 4 aumentos en contratos de tipo fijo; tres en tipo misto y dos variables. En total nueve modificaron al alza sus condiciones ante los cambios que debía acometer el sector.
Una mayoría de expertos están convencidos de que el coste adicional que implica la nueva legislación acabará repercutido en el precio; mientras que las entidades financieras defienden que no habrá subidas lineales y que cada una decidirá si aprovecha con buenas ofertas para 'cazar' nuevos clientes o fija el precio recogiendo el coste de fabricación. A pesar de que las subidas coinciden con el lío legislativo, algunas fuentes apuntan a otros factores que han que han tenido impacto en el incremento de precios, como la recuperación del euríbor y el auge de los préstamos a tipo fijo.
Descienden los nuevos préstamos
En todo caso, la situación legislativa que se produjo en octubre tuvo cierto efecto sobre la concesión de nuevos préstamos. De hecho, en el sector se reconoce que se dejaron de firmar muchas hipotecas durante ese periodo. Las entidades prestaron 3.690 millones de euros a familias para adquisición de vivienda el pasado mes de noviembre, lo que supone un incremento del 10,67% interanual, pero la cifra descendió un 0,29% frente al mes previo.
Todo ello, pese a que el mercado residencial sigue avanzando de forma positiva, en volumen y precios, según la Asociación Hipotecaria Española, que igualmente destaca que el valor de tasación de las viviendas en septiembre del 2018 registró una revalorización promedio del 3,2% respecto a un año antes. El importe promedio de la hipoteca de vivienda asciende a 125.092 euros, incremento del 5,8% respecto a septiembre 2017 y del 17,0% respecto a 3 años antes. El plazo de financiación de los nuevos créditos se mantiene en 23,4 años, muy próximo al que se registra en los datos de los últimos trimestres, y crece, muy ligeramente, respecto a los datos registrados en años anteriores. Como resultado de estas variables, la cuota resultante de un préstamo medio en septiembre del 2018 ascendía a 555,4 €/mes, frente a los 527,1 €/mes de un año antes.
