El Banco de España considera que la ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, aprobada por el Congreso el pasado 21 de febrero, trendrá efecto sobre el coste de las hipotecas, que provocará su encarecimiento, particularmente en las de tipo fijo. La entidad financiera ha publicado este jueves un comentario sobre la ley que será publicada en el BOE en los próximos días y entrará en vigor tres meses después. El informe pone de manifiesto que los mayores gastos de constitución de hipotecas soportados por los prestamistas y, en particular, los límites a las comisiones máximas por amortización anticipada en los contratos a tipo fijo "podrían propiciar un cierto aumento de los tipos de interés de los nuevos préstamos, especialmente en el caso de los aplicados a esta última modalidad".
La entidad destaca, asimismo, que el retraso en la recuperación de la deuda impagada para los prestamistas podría traducirse en un "cierto endurecimiento de las condiciones crediticias, sobre todo en las aplicadas a los deudores con un mayor perfil de riesgo". También los requisitos más estrictos de evaluación de la solvencia del prestatario podrían contribuir a reforzar el endurecimiento de las condiciones de concesión. pero por otra parte favorecerá una mejora de la calidad de la cartera crediticia de las entidades bancarias.
El Banco de España concluye que el efecto final de la nueva regulación sobre las condiciones de financiación hipotecaria "dependerá también del impacto en la dirección contraria asociado a la posible mayor competencia y al descenso de la incertidumbre jurídica", lo que en algún sentido refuerza la posición de los bancos que desde que se anunció el cambio legal han insistido en que será la competencia que se produzca en el mercado hipotecario la que acabe determinando el encarecimiento de los créditos en menor o en mayor medida.
IMPLICACIONES DE LA LEY PARA CLIENTES Y BANCOS
Analiza el informe las implicaciones de la nueva ley para clientes y bancos y destaca que esta exige que los prestamistas proporcionen a los prestatarios información del contenido de los contratos mediante una oferta vinculante, y una ficha de advertencias estandarizadas, que incluye información sobre las cláusulas y los elementos más relevantes del contrato.
Por otra parte, se le da una mayor relevancia a la figura del notario, quien se encargará de garantizar que se le ha entregado al cliente toda la información necesaria en los plazos previstos y ejercerá una labor de asesoramiento sobre el contenido de las cláusulas del contrato. El contenido del acta constituirá una prueba de dicho asesoramiento y de la manifestación de que el prestatario comprende y acepta el contenido de los documentos entregados, a efectos de cumplir con el principio de transparencia en su vertiente material.
El registrador de la propiedad denegará la inscripción de aquellas cláusulas de los contratos que sean contrarias a las normas imperativas o declaradas nulas por el Tribunal Supremo. También se introducen varias normas de conducta y de organización interna de las entidades prestamistas, y se exige una evaluación de la solvencia del prestatario antes y durante la vida del préstamo, remuneraciones al personal de la entidad prestamista no ligadas al volumen de las operaciones crediticias, para evitar incentivos adversos, y la prohibición, en general, de ventas vinculadas al préstamo.
REPARTO DE LOS GASTOS
Además, a diferencia de la situación actual, en la que la mayor parte de los gastos suelen recaer en el prestatario, tras la entrada en vigor, los de gestoría, notaría y registro corresponderán al prestamista, el prestatario asumirá solamente los de tasación y los de las copias notariales que solicite.
La regulación en vigor únicamente limita las comisiones máximas por reembolso anticipado (es decir, cuando el cliente devuelve anticipadamente una parte o la totalidad de la deuda viva) en los contratos a tipo de interés variable. La nueva ley reduce estas comisiones máximas, que pasan del 0,5% y del 0,25% del capital amortizado, según tengan lugar en los cinco primeros años de vida del préstamo o después, al 0,25% durante los tres primeros años (o, alternativamente, al 0,15% durante los cinco primeros años, en función de lo que acuerden las partes) y al 0% después. Pero, además, se introducen límites máximos a las comisiones por reembolso anticipado en los préstamos a tipo de interés fijo (del 2% del capital amortizado los 10 primeros años de vida, y del 1,5% posteriormente) .
El regulador considera que las comisiones más elevadas en los préstamos a tipo de interés fijo "se justifican porque con esta modalidad los prestamistas podrían incurrir en una pérdida financiera en caso de que se produjera un reembolso anticipado". Esta pérdida aparece cuando el tipo de interés de mercado (el euríbor, por ejemplo) se reduce por debajo del de la hipoteca, ya que en ese caso el prestamista deja de ingresar el interés pactado durante la vida del préstamo y encuentra rentabilidades de mercado inferiores a la hora de reinvertir los fondos amortizados anticipadamente en activos de similares características. Esta pérdida depende fundamentalmente del plazo de vida de la hipoteca y de la distancia (positiva) entre el tipo de interés de la hipoteca y el de mercado, y también, aunque en menor medida, del nivel de la rentabilidad que ofrezca el mercado.
