La preocupación en el sector financiero por la evolución que lleva la tramitación de la nueva ley hipotecaria española, que está en fase de presentación de enmiendas en el Congreso de los Diputados, es notable. Varios representantes de la industria han expresado públicamente esa incertidumbre. El presidente de la AEB, José Maria Roldán, ha comentado que la ley hipotecaria, "paradójicamente", puede ser un ejemplo de especificidad nacional, al alejarse de las prácticas europeas en cuanto a las ejecuciones hipotecarias, algo que podría "lesionar" un sistema "ágil y eficaz". Asimismo, José Maria Méndez, director general de la CECA destacó que “existe un objetivo común de política económica para entidades y reguladores que es garantizar el acceso a la vivienda a capas cada vez más amplias de población, pero para el que necesitamos una estructura legal pegada a la directiva y que nos permita competir con el resto de entidades 'retail'".
En ambas intervenciones, se ponía de manifiesto que la evolución que apunta la tramitación de la ley no señala en la dirección que le gustaría al sector financiero. “Se ha abierto la Caja de Pandora. Hay más de 200 enmiendas presentadas y el resultado puede ser perjudicial para un producto que tiene un saldo de 500.000 millones de euros", ha comentado Juan Fernández Aceituno, director general de Sociedad de Tasación.
CONTRATAR SEGUROS
El proyecto de ley establece que el banco no podrá obligar al cliente a contratar productos adicionales, salvo que tengan un beneficio para el cliente, como la reducción del interés del préstamo. Por ejemplo seguros de vida. Una enmienda del PNV plantea que el único seguro obligatorio que se incluirá en el préstamo es el de incendio, cualquier otros se podrá contratar con un tercero, sin que eso modifique las condiciones de la hipoteca. Los tipos de interés que se aplican los bascos responden a los productos vincuclados al crédito. “Si se liberaliza mucho este aspecto tendrá efecto sobre el margen. La venta cruzada es la base de los productos bancarios relacionados con la hipotecas”, apuantan fuentes financieras
Además el PNV propone que desaparezcan los seguros de prima única. Un seguro de vida que se paga de una sola vez y de forma anticipada. Tiene ventajas para las entidades porque se cobra por avanzado, con lo que los bancos tienen claras las expectativas de negocio ligadas a la hipoteca.
VENCIMIENTO ANTICIPADO
La nueva ley modifica la cláusula de vencimiento anticipado, que permite a los bancos ejecutar el préstamo e iniciar el proceso de desahucio. Hasta ahora se necesitaban tres impagos, pero la norma establece el requisito de que el importe del impago supere el 2% del capital en la primer parte del crédito y el 4% en la segunda parte de crédito o que se acumulen nueve impagos. Sin embargo la ejecución de la garantía es más corta en otros países europeos. Pero una enmienda de Ciudadanos propone elevar los porcentajes al 5% y al 10% respectivamente, con lo que se alargaría el proceso de ejecución hipotecaria.
La norma reduce la penalización que debe pagar el hipotecado si amortiza el préstamo anticipadamente. En el caso de la hipoteca variable, la comisión será del 0,5% si se realiza la amortización en los tres primeros años, porcentaje que se reduce a la mitad entre tres y cinco años y que desaparece a partir del quinto. Para hipotecas fijas, el cote de la cancelación será del 4% en los 10 primeros años. A partir de entonces, el hipotecado deberá pagar el 3%.
Los bancos contraen un riesgo de balance durante el periodo que dura la hipoteca por lo que suelen cubrirse de ese riesgo de tipos de interés. Si el cliente amortiza anticipadamente el banco se queda sin la hipoteca pero mantiene la cobertura, y también el riesgo. Con todo, el 4% se da por bueno, aunque se queda corto para el sector. Se ve peor la enmienda de Ciudadanos que pide que el coste de amortización sea cero.
RESPONSABILIDAD DEL NOTARIO
Una vez que el banco entrega al cliente toda la documentación del préstamo, este deberá acudir al notario para que verifique que las condiciones del contrato se ajustan a la legalidad y pueda resolver las dudas que genere el texto. La visita debe ser gratuita aunque no se formalice el préstamo. El proyecto introduce la responsabilidad del notario, lo que por otra parte resulta una garantía para el banco, que es el responsable ante la ley. Una enmienda del PSOE pide eliminar de la ley la responsabilidad de los notarios., algo que no se incluye en la directiva europea.
“¿Hasta qué punto tiene sentido que la norma española vaya más allá de la propia norma europea”, se plantean en el sector financiero. Pero no solo en ese entorno: para los promotores inmobiliarios tampoco resulta conveniente que la aplicación de la norma acabe derivando en mayores costes para firmar un crédito hipotecario. “Si los bancos tienen que endurecer sus criterios, habrá menos crédito y serán más caros. Los más afectados serán los compradores con menor poder adquisitivo, lo que repercutirá también en la venta de viviendas”, comentan fuentes inmobiliarias.
