Córdoba cuenta con más de 300 viviendas que antes eran locales comerciales. Urbanismo contabiliza 214 licencias otorgadas desde el 2018 y hasta ahora en expedientes que engloban a 300 viviendas (hay locales de los que salen más de una). Esas se suman a las que provienen de años anteriores y que no aparecen en la estadística de Urbanismo. El fenómeno ha ido a más, tal y como demuestran las cifras, que indican que en el 2019 hubo el doble de permisos, 102 (para 141 viviendas), para reconvertir locales comerciales que un año antes, cuando se otorgaron 57 (para 77 pisos).
Para ver el comportamiento de este año habrá que esperar un poco más, pero la comparativa de los primeros semestres da idea de un cierto freno que puede estar provocado por la crisis sanitaria por el coronavirus. Así, si en el primer semestre del 2018 Urbanismo autorizó 21 expedientes para 25 viviendas resultantes de la transformación de locales, en el mismo periodo de un año después la cantidad se elevó a más del doble, 50 (para 65). En cambio, en el semestre en el que la pandemia hizo su aparición se concedieron 39 permisos para 57 viviendas, un 22% menos que un año antes. No obstante, en lo que va de segundo semestre ya hay 16 para 25. Todos los proyectos para los que Urbanismo ha dado licencia suman un presupuesto de ejecución material de casi 5 millones de euros.
Una década
La adaptación de locales surgió hace casi una década en Córdoba, en plena crisis económica, y ha ido ganando adeptos. Desde que Urbanismo, con Luis Martín (PP) al frente, iniciara la modificación del PGOU para retocar un artículo e introducir la posibilidad de la construcción de viviendas tipo loft, es decir, pisos sin tabiques y sin separación física entre las estancias, rara es la comisión de licencias que no lleva un permiso o varios para transformar un local en una vivienda, ya sea de empresas o particulares, sobre todo para alquilar y en algunos casos también para vender.
El presidente de Urbanismo, Salvador Fuentes, piensa que «es una fórmula imaginativa muy eficaz» que «rellena espacios vacíos y abandonados» y proporciona «soluciones habitacionales útiles a personas que lo necesitan», ofreciendo «un parque de vivienda accesible, menos costoso y dirigido tanto a mayores como a jóvenes». En el caso de Córdoba lo traduce en 300 familias que han podido encontrar una solución a su problema de falta de vivienda. Se trata de «una política que bien planteada es buena», señala, ya que «redefine barrios» y da utilidad a inmuebles que «llegan a resultar peligrosos para los vecinos» por ser focos de «suciedad e inseguridad».
No obstante, advierte de que «hay que ser cuidadosos con los cambios de uso», ya que esta tendencia «modifica la fisonomía de los barrios» y los hábitos al perder peso el comercio por la desaparición de locales. Por ello, afirma que «se mira caso por caso porque la receta no puede ser generalizada». Además, añade, «hay que cumplir un mínimo de metros, unos requisitos, el código técnico, la accesibilidad, la seguridad contra incendios, entre otros». Otro riesgo es, según señala, «la deriva hacia las viviendas con fines turísticos», ya que, aunque la mayoría de las transformaciones de locales persiguen habilitar una vivienda para uso residencial, se están dando casos de propietarios que las dedican al arrendamiento turístico. Esa «deriva» preocupa a Urbanismo, que, aunque cree que es mejor dar uso a los locales vacíos, no quiere que se abuse de esa fórmula. «Hay que repensar el modelo de ciudad en los barrios», sin que suponga «una amenaza al comercio», que «realiza una labor social importante», ni se «conviertan en una moda los apartamentos», concluye.
El decano del Colegio de Arquitectos de Córdoba, Juan Eusebio Benito, considera que la proliferación de viviendas procedentes de la transformación de locales deriva de la crisis económica. Basta darse un paseo por barrios comerciales para ver la cantidad de locales vacíos. Cruz Conde, asegura, es un ejemplo. Sin embargo, no todas las zonas son igual de idóneas para tener viviendas en locales. «En Cruz Conde difícilmente se pueden hacer pero en otros barrios sí», asevera. La fórmula «genera actividad por parte del propietario, que cuando no alquila el local, le queda la salida de la vivienda, que da más estabilidad», afirma. Otra circunstancia que se da es la transformación de locales en trasteros, que empresas como Injupisa llevan a cabo. «Cuando llega la crisis, el ingenio se agudiza», señala. Benito Pérez también tiene conocimiento de propietarios que optan por las viviendas turísticas. «Si están bien localizadas, también se hacen», señala.
Injupisa, pionera
Injupisa fue la pionera en la transformación de locales en viviendas y en marzo del 2015 estrenó el primer loft, resultante de adaptar un local de 115 metros cuadrados de Pintor García Guijo. El gerente de Injupisa, José Antonio Piedra, explica que ya se vaticinaba el impacto de la venta on line en el comercio. A eso se unía el envejecimiento de la población, que traería nuevas necesidades, y la abundancia de bloques sin ascensor. Eso le llevó a pensar en la metamorfosis de los locales y a pedir en Urbanismo una modificación que permitiera los lofts. «Pensamos que era una forma de ayudar a las personas a vivir mejor», señala.
Poco a poco aquella idea fue a más y se enfocó a personas con movilidad reducida, que podrían residir en locales adaptados a sus necesidades. Aquella experiencia gustó y la empresa empezó a tener cada vez más demanda de pisos en alquiler resultantes de esta metamorfosis. Piedra calcula que desde el 2015 ha transformado más de medio centenar de locales. Las obras suelen costar entre 45.000 y 65.000 euros. Por ellos cobra una renta media mensual de entre 450 y 550 euros, aunque algunos son más caros por el tamaño. El perfil de clientes es el de mayores, personas con problemas de movilidad, que están solas, jóvenes o trabajadores. Injupisa transforma también locales en trasteros, que son muy demandados.
La opción es más difícil en el casco histórico
El arquitecto que diseñó el primer loft en Córdoba, el estrenado en el 2015 por Injupisa, Jesús José Mohedano Bolaños, considera que la transformación de locales en viviendas «sigue siendo una opción viable para poner en valor locales de toda la zona de primer y segundo ensanche de la ciudad», aunque asegura que «en el casco histórico las condiciones normativas son más complicadas y es muy difícil de conseguir», pero no imposible. Aunque requiere inversión, piensa que «sigue siendo un producto interesante para destinarlo a uso propio o al alquiler» de larga o de corta duración.
Este arquitecto ha realizado proyectos para más de 80 viviendas entre las de los locales de Injupisa, de otras empresas y de particulares y en todas las zonas. Sus destinatarios son «personas de la tercera edad, discapacitados, parejas jóvenes, singles y profesionales destinados a Córdoba que quieran tener una vivienda cómoda, accesible, funcional, práctica para el mantenimiento diario y con pocas ataduras con el resto de la comunidad», lo que se traduce en «independencia».
Este arquitecto percibe que el coronavirus ha generado «cierta inseguridad a las inversiones, pero el momento tal vez sea ideal para poner en marcha iniciativas y proyectos que siempre requieren un tiempo de tramitación y ejecución y que permitirán estar bien posicionado cuando todo acabe reactivándose».
Mohedano Bolaños aconseja el asesoramiento de un técnico con experiencia en la materia. Avisa de que «no todos los locales valen y hay algunos imposibles por su ubicación, superficie, geometría o situación jurídica», de ahí que lo primero sea realizar un estudio de viabilidad.
