Argis busca operaciones residenciales fuera de Madrid y Barcelona para invertir con su nuevo fondo

Argis prepara la siguiente fase de crecimiento de su negocio residencial. Tras concentrar la mayor parte de sus inversiones en Madrid y dar el salto a Barcelona con la cartera de más de mil viviendas adquirida a Acciona, la gestora española busca ahora operaciones en Sevilla, Bilbao, Valencia y Mallorca. El objetivo es invertir fuera de Madrid y Barcelona al menos la mitad del capital que todavía queda disponible en Argis Living Fund II, su segundo fondo.

"Llevamos varias semanas viajando buscando operaciones. Estamos viendo oportunidades en Sevilla, Bilbao, Valencia, Mallorca, Barcelona y Madrid", explica Alejandro Schuvaks, fundador y socio director de Argis, en una entrevista con EL PERIÓDICO. "Queremos que, del último 40% que nos queda por invertir del último fondo, por lo menos la mitad se invierta fuera de Madrid y Barcelona", añade.

Argis Living Fund II ha levantado 257 millones de euros y dispone de capacidad para invertir alrededor de 700 millones al sumar la financiación bancaria. La gestora ha desplegado ya el 60% del capital captado, aproximadamente 154 millones, por lo que conserva cerca de 103 millones de 'equity' para nuevas operaciones. Su capacidad efectiva de compra será superior cuando incorpore la deuda asociada.

El vehículo invertirá exclusivamente en el mercado español y en el sector residencial, tanto viviendas como fórmulas alternativas como residencias de estudiantes o apartamentos de media estancia (lo que se conoce como 'flex living' en el argot). No invertirá, por tanto, en oficinas, hoteles o centros comerciales como activos patrimonialistas, aunque sí puede adquirir inmuebles terciarios para transformarlos en viviendas. La estrategia combina promociones destinadas a la venta, reconversiones de edificios y proyectos de 'flex living'.

Operaciones ya ejecutadas

La cartera actual está compuesta por cinco activos, así como los once edificios comprados a Acciona. Entre las primeras se encuentra North Park, una promoción de 43 viviendas en Pozuelo de Alarcón levantada sobre un terreno adquirido a Merlin Properties; North Tower, la transformación de la antigua sede de Manpower junto a Madrid Nuevo Norte; y un edificio de oficinas situado en el número 94 de la calle Santiago de Compostela, en Mirasierra, que Argis destinará también a vivienda para la venta.

A estos proyectos se suman una pequeña operación de reforma y venta individualizada de oficinas y la reconversión de la antigua sede de la farmacéutica Johnson & Johnson, junto a Ifema, en un activo de alojamiento flexible. Este último es el único proyecto de ‘flex living’ incorporado hasta ahora al segundo fondo.

El grueso de la inversión procede de la operación cerrada con Acciona Inmobiliaria por 324 millones de euros. La cartera suma 1.016 viviendas repartidas entre Madrid y Cataluña. Incluye 120 casas distribuidas en siete edificios de Tetuán; 292 viviendas en la calle Orduña, junto a Madrid Nuevo Norte; 184 en La Marina del Prat Vermell, en Barcelona; y otras 420 en Terrassa. Tal y como adelantó este periódico, aunque las viviendas se conceptualizaron para destinarse al alquiler, finalmente todos los proyectos serán destinados a la venta.

"No dan los números en el alquiler"

El primer espada de Argis descarta que el fondo vaya a invertir en vivienda destinada al alquiler tradicional porque las rentabilidades actuales no compensan el coste de compra, promoción y financiación. "En 'build to rent' (casas construidas para alquilarse), cero. No dan los números", sentencia. Argis sí quiere ampliar su cartera de alquiler flexible, pero considera que la competencia ha elevado demasiado los precios en Madrid.

De las 16 operaciones que contabiliza el vehículo si se toma individualmente cada edificio, solo una corresponde a este formato. "En 'flex' nos cuesta encontrar oportunidades dentro de Madrid. Estamos mirando fuera", señala Schuvaks. La falta de competidores especializados en otras ciudades puede facilitar las nuevas adquisiciones del fondo.

La gestora busca especialmente operaciones de cierto tamaño. Según su fundador, por debajo de 30 millones existe una fuerte competencia de promotoras, inversores locales y firmas que recurren a socios financieros para cada adquisición. En los proyectos de mayor volumen, especialmente cuando incorporan una transformación urbanística o técnica, el número de potenciales compradores se reduce de manera considerable. Argis pretende aprovechar su capacidad para aportar simultáneamente el capital, la promoción y la gestión posterior de los activos.

Desinversión del primer fondo

Mientras despliega su segundo vehículo, la firma está culminando la desinversión del primero. Argis Living Fund I captó 133 millones de euros en octubre de 2022 y ya ha devuelto a sus inversores el 70% del capital, aproximadamente 93 millones. La previsión es reembolsar durante este año todo el importe restante y comenzar a distribuir las ganancias obtenidas.

Parte de ese avance se explica por la salida de varias de sus principales inversiones. Primero, Argis traspasó a BGO (antes Bentall Green Oak) un edificio de 179 apartamentos en las antiguas oficinas de Metro de Madrid, en la zona de Retiro, donde la firma seguirá al frente de la gestión del inmueble, y, después, vendió a una aseguradora internacional el proyecto de 360 apartamentos que desarrolla en Tres Cantos.

La última gran operación pendiente es la venta de un 'flex living' de 457 apartamentos situado en San Sebastián de los Reyes, cuya construcción terminará este año. Aunque en principio no prevé organizar un proceso abierto, la gestora tanteará primero a su propia red de inversores con la intención de conservar la gestión y la operativa del inmueble. "Ese es el activo que tenemos que vender para terminar el fondo", reconoce Schuvaks. La operación permitiría cerrar en aproximadamente cuatro años el ciclo inversor del primer vehículo y concentrar los recursos de la gestora en el despliegue territorial del siguiente.

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