La vivienda rompe la barrera de esfuerzo razonable mientras el Banco de España plantea límites a las hipotecas

Comprar una vivienda en España exige ya más renta de la que se considera razonable. La subida de los precios, el encarecimiento de las cuotas hipotecarias y la pérdida de poder adquisitivo provocada por la inflación han elevado la tasa de esfuerzo teórico de compra hasta el 35,7% de la renta disponible de un hogar medio, según el último informe IMIE Mercados Locales de Tinsa, la principal tasadora de España, correspondiente al segundo trimestre de 2026.

El dato supera el umbral del 35%, utilizado habitualmente como referencia máxima de accesibilidad razonable. Y llega en un momento especialmente sensible: el Banco de España ha abierto la puerta a estudiar límites a las hipotecas de mayor riesgo si la escalada del precio de la vivienda continúa. El mencionado estudio confirma un deterioro rápido de la accesibilidad.

En el trimestre anterior, el esfuerzo teórico nacional ha pasado del 33,8% al 35,7% en apenas tres meses, principalmente por el crecimiento continuado de los precios residenciales, el aumento del coste hipotecario y el repunte de la inflación. La ratio de esfuerzo de Tinsa mide el porcentaje de renta disponible que un hogar medio tendría que destinar al pago de la primera cuota anual de una hipoteca que cubre el 80% del valor de una vivienda media. Es un ejercicio teórico, pero permite ver con claridad cómo se deteriora la capacidad de compra de los hogares.

Según los datos de la tasadora, el precio de la vivienda registró en el segundo trimestre del año un crecimiento del 15,2% en cifras interanuales, que en términos reales (descontando la inflación) es del 11,8%. La tasadora explica que la oferta sigue siendo insuficiente para atender las necesidades residenciales actuales y que el fuerte crecimiento de la población de los últimos años ha encontrado “un contexto de escasez de oferta residencial” que continúa alimentando el aumento de precios.

Baleares, Málaga y Madrid, por encima del 50%

La tensión es mucho más acusada en los grandes polos de empleo y en los mercados turísticos. Catorce provincias superan ya el umbral del 35%, frente a las ocho del trimestre anterior. Son Baleares, Madrid, Málaga, Barcelona, Alicante, Vizcaya, Santa Cruz de Tenerife, Cádiz, Girona, Guipúzcoa, Cantabria, Ceuta, Melilla y Sevilla. El caso más extremo se registra en Baleares, donde un hogar medio tendría que destinar el 57% de su renta disponible al pago de la primera cuota anual de una hipoteca para comprar una vivienda media. Le siguen Málaga y Madrid, ambas con una tasa del 52%.

En las capitales, la presión es todavía mayor. Diecinueve de las 52 capitales analizadas superan ya el nivel de esfuerzo razonable, cuatro más que en el trimestre anterior. Y ocho de ellas se sitúan en niveles críticos, por encima del 45% de la renta disponible: Madrid, Barcelona, San Sebastián, Palma, Málaga, Cádiz, Valencia y Sevilla. En las seis grandes capitales, el esfuerzo es crítico en cinco casos. Madrid alcanza el 64%; Barcelona, el 62%; Málaga, el 53%; y Valencia y Sevilla, el 45%. Zaragoza, que hasta ahora resistía por debajo del umbral, también lo rebasa este trimestre, con un esfuerzo del 35,6%.

La tensión no se limita ya a los centros urbanos más caros. Tinsa advierte de que la presión se está extendiendo hacia las coronas metropolitanas y municipios secundarios. En el área metropolitana de Madrid, los esfuerzos críticos aparecen en Torrejón de Ardoz, Alcorcón, Alcobendas, Getafe, San Sebastián de los Reyes, Móstoles, Coslada y Leganés. En Barcelona, afectan a municipios como L’Hospitalet, Castelldefels, Sant Adrià de Besòs, Cornellà, Sant Joan Despí, Santa Coloma de Gramenet, Badalona, Montgat, Sant Feliu, El Prat, Sant Cugat y Viladecans.

El Banco de España vigila el riesgo hipotecario

En este contexto, el Banco de España ha elevado el tono. Su gobernador, José Luis Escrivá, la pasada semana pidió prudencia a la banca y admitió que el supervisor estudia la posibilidad de intervenir sobre los criterios de concesión hipotecaria si aumentan los riesgos. El organismo analiza "con muchísimo cuidado" eventuales límites a las hipotecas de mayor riesgo y prevé publicar próximamente su marco analítico.

El Banco de España no sostiene que España esté ante una situación comparable a la burbuja inmobiliaria porque los indicadores de crédito siguen contenidos. Según los datos citados por Tinsa, el saldo de los créditos a hogares para compra de vivienda representa el 30% del Producto Interior Bruto (PIB), lejos de más del 60% que llegó a suponer en 2007, la ratio préstamo-valor media de las hipotecas siguió en descenso, hasta alcanzar el 64,2%, y los préstamos por encima del 80% del valor del inmueble apenas suponen el 10,5% del total.

El problema que abre una eventual limitación hipotecaria para evitar que el crédito alimente nuevas subidas en los precios de la vivienda o que los hogares asuman cuotas excesivas puede expulsar del mercado de la compra a jóvenes y familias con menos ahorro, precisamente los colectivos que más dificultades tienen para acceder a una vivienda.

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