Las hipotecas vuelven a acelerar y noviembre firma su mejor dato desde 2010

Noviembre de 2025 deja una foto muy clara del mercado hipotecario en España: más operaciones, más dinero prestado y un precio del crédito que, aunque repunta, sigue lejos de los máximos del ciclo. Según la Estadística de Hipotecas del INE, en el penúltimo mes del año se firmaron 43.319 hipotecas sobre viviendas, un 12,4% más que en noviembre de 2024 y el volumen más alto para un mes de noviembre desde 2010.

La actividad no solo crece en número. También lo hace en tamaño. El importe medio de esas hipotecas subió un 11,7%, hasta 170.771 euros, mientras el capital prestado para vivienda se disparó un 25,6% y alcanzó 7.397,6 millones. Es decir: entran más compradores con financiación y, además, piden más dinero, un cóctel que encaja con un mercado de compraventas todavía dinámico y con precios tensionados.

El “pero” del mes está en el coste. El tipo de interés medio de las nuevas hipotecas sobre vivienda se situó en 2,97%, por encima del 2,81% de octubre y el nivel más alto desde junio, aunque el dato mantiene una pauta relevante: se encadenan diez meses por debajo del 3%.

Qué significa ese 2,97% (y por qué sube ahora)

Para el ciudadano, el 2,97% es una señal práctica: el precio medio al que se está financiando la compra de vivienda se mantiene en una zona "razonable" en comparación con los picos recientes, pero ya no baja de forma lineal mes tras mes.

De hecho, el propio INE muestra que el interés medio venía de una escalera descendente durante buena parte de 2025 y en noviembre rompe la dinámica con un salto visible.

La explicación está en el termómetro de referencia de las hipotecas variables y en las expectativas de tipos. El euríbor oficial a un año (el que publica el BOE como referencia hipotecaria) cerró noviembre de 2025 en 2,217%.

Ese nivel es coherente con un BCE que ya había ejecutado recortes durante el primer semestre y, después, optó por mantener los tipos en el tramo final del año. En concreto, el Banco Central Europeo dejó la facilidad de depósito en 2,00% (y la refinanciación principal en 2,15%) y la mantuvo sin cambios, al menos, en sus decisiones de octubre y diciembre de 2025.

Ahora bien, que el euríbor esté en 2,217% no implica que las hipotecas se firmen a ese tipo. A la referencia hay que sumar diferenciales (en variables) y, en fijas, la prima que el banco exige por 'asegurar' el tipo durante años. Además, el promedio del INE mezcla ambas modalidades.

El tipo fijo manda

El reparto de modalidades sigue dando pistas sobre cómo se protege el comprador. En noviembre, el 61,5% de las hipotecas se constituyó a tipo fijo y el 38,5% a tipo variable. Es una mayoría clara del fijo, que refleja una preferencia consolidada desde el giro del BCE en 2022-2023: pagar algo más a cambio de certeza.

Aun así, hay un matiz interesante: el tipo medio inicial fue del 3,01% en las variables y del 2,94% en las fijas. Que el fijo salga, de media, ligeramente por debajo del variable en el arranque sugiere una guerra comercial selectiva: bancos empujando ofertas fijas (muchas veces con bonificaciones) para captar clientes estables, mientras la variable conserva su hueco para perfiles con más tolerancia al riesgo o que esperan rebajas adicionales de tipos.

En paralelo, el mercado muestra señales de ajustes en escaparates. En otoño, varias entidades empezaron a endurecer condiciones o a recortar bonificaciones en hipotecas fijas, en un contexto de demanda elevada y euríbor estabilizándose.

Para el comprador, el mensaje es claro: comparar TAE y vinculaciones (seguros, nómina, tarjetas, inversión) es casi tan importante como el tipo nominal.

Más dinero prestado

En un mercado con vivienda más cara, el crecimiento del capital prestado (+25,6%) y del importe medio (+11,7%) sugiere dos fuerzas actuando a la vez. Por un lado, vuelve el comprador que había pospuesto la decisión cuando los tipos eran más altos. Por otro, el precio de la vivienda sigue presionando al alza la financiación necesaria.

El INE certifica que los precios avanzaban con fuerza: en el tercer trimestre de 2025, el Índice de Precios de Vivienda marcó una subida interanual del 12,8%, con la segunda mano en 13,4%. En la práctica, esto significa que incluso con hipotecas 'más baratas' que hace dos años, muchos hogares necesitan pedir más dinero para comprar.

Y no solo se mueve el crédito: también la compraventa. En noviembre se inscribieron 58.546 compraventas de vivienda, un 7,8% más interanual, según la Estadística de Transmisiones de Derechos de la Propiedad. En un mercado donde la oferta sigue siendo el cuello de botella, más transacciones y más hipotecas suelen traducirse en más competencia por el producto disponible.

La caída mensual no contradice la tendencia

Un dato que puede despistar al lector es el descenso frente a octubre: en tasa mensual, las hipotecas sobre vivienda bajaron un 17% y el capital prestado un 15,2%. Pero este movimiento es habitual en un mercado con estacionalidad (cierres de operaciones que se concentran en ciertos meses) y no altera el mensaje principal: en comparación con hace un año, el mercado sigue creciendo y encadena 17 meses consecutivos de incrementos interanuales, según el INE.

Además, el plazo medio se mantiene en 25 años, un estándar que indica que, pese al encarecimiento de la vivienda, la banca y los compradores no están estirando masivamente los vencimientos para hacer cuadrar cuotas.

Menos cambios de hipoteca

Otro termómetro útil para entender el momento del ciclo está en los cambios registrales. En noviembre, el número total de hipotecas con modificaciones en sus condiciones cayó un 32,8% interanual. Baja especialmente la subrogación del deudor (cambio de titular) y, en menor medida, las subrogaciones de acreedor (cambio de banco).

Que haya menos “movimiento” de renegociación tiene dos lecturas compatibles. La primera: gran parte del ajuste ya se hizo cuando la banca compitió agresivamente por pasar clientes de variable a fijo o por retener hipotecas con descuentos. La segunda: con el tipo medio ya por debajo del 3% durante meses, el incentivo marginal para volver a tocar condiciones es menor, salvo casos concretos. Aun así, el INE subraya un detalle importante: el 71,1% de las hipotecas con cambios se debieron a modificaciones en los tipos de interés.

Cantabria lidera las subidas

El repunte no es homogéneo. Las mayores subidas interanuales en número de hipotecas sobre vivienda se dieron en Cantabria (+54,3%), Comunitat Valenciana (+25,7%) y Andalucía (+25,2%). En el lado contrario, retrocesos en Illes Balears (-9,2%), Aragón (-7,3%) y Comunidad de Madrid (-3,3%).

Estas diferencias suelen reflejar una mezcla de factores: precios de partida, disponibilidad de oferta, peso de la vivienda turística o de inversión y capacidad de compra local. Para el lector, la conclusión es práctica: la experiencia hipotecaria cambia mucho por territorio, tanto en probabilidades de obtener financiación como en importes y competencia entre bancos.

Qué vigilar si vas a firmar hipoteca en 2026

Con los datos de noviembre, el mercado entra en 2026 con un punto de equilibrio delicado: tipos razonables respecto a los picos, pero vivienda claramente más cara y una demanda que no se ha desinflado.

Tres ideas accionables si estás a punto de comprar:

1. Fijarse en la TAE, no solo en el tipo. Las bonificaciones pueden mejorar el interés nominal, pero encarecer el coste total si obligan a contratar productos caros.
2. Calcular escenarios. Si eliges variable, simula qué pasa con tu cuota si el euríbor se queda alrededor del 2%-2,5% (niveles cercanos al oficial de noviembre) o si sube de nuevo por un shock.
3. Aportar colchón. Con importes medios al alza y precios subiendo a ritmos de doble dígito, la entrada y los gastos (impuestos, notaría, registro) pesan más que hace dos años.

En resumen, noviembre confirma el regreso del “músculo” hipotecario: más firmas, más capital y un interés que, aunque repunta, sigue en zona contenida. La gran incógnita para los próximos meses no es solo el BCE, sino si el mercado puede mantener este ritmo sin que el precio de la vivienda termine ahogando la accesibilidad de las familias.

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