Informe del supervisor

El interés del 26% de las hipotecas bajará entre 0,5 y 0,8 puntos porcentuales hasta fin de año

El Banco de España estima que las familias de menos de 35 años han pasado de acumular el 40% de la deuda hipotecaria en 2002 a rondar el 5% en 2022

Una imagen de la fachada del Banco de España.

Una imagen de la fachada del Banco de España. / EP

La bajada de los tipos de interés de referencia por parte del Banco Central Europeo (BCE) ha comenzado a dejarse sentir en el bolsillo de las familias endeudadas y lo hará en mayor medida en los próximos meses. Un 26% del saldo de hipotecas vivas podría reducir su coste entre 0,5 y 0,8 puntos porcentuales entre marzo y diciembre de 2024 como consecuencia de dicho recorte. Otro 7,5% lo vería caer en entre 0,25 y 0,5 puntos, un 28,5% lo reduciría en menos de 0,25 puntos o habría revisado ya su crédito entre enero y febrero, y el resto son hipotecas a tipo fijo. Así lo ha apuntado este martes el Banco de España, según los cálculos que ha realizado a partir de la información granular que tiene sobre las condiciones de los créditos para la compra de vivienda de los hogares y de las expectativas sobre los recortes de tipos de la autoridad monetaria que se manejan actualmente los mercados

Cerca del 63% de las hipotecas vigentes en España se revisan con un tipo variable, mientras que el resto son de tipo fijo (sin cambios desde el momento de contratación del préstamo). De las que se revisan a tipo variable, en torno a un 62% lo hace una vez año y un 30% lo hace semestralmente, en más de un 90% con la referencia del euríbor (el tipo medio al que se prestan los bancos entre sí). Las cuotas se reducen cuando dicho índice de referencia está más bajo que doce o seis meses antes, respectivamente. Es precisamente lo que viene sucediendo en los últimos meses y lo que pasará en mayor medida hasta final de año si la inflación no da sorpresas negativas y el BCE sigue suavizando la política monetaria como espera el mercado

La expectativa de que el banco central comenzase a bajar tipos, como finalmente hizo el mes pasado, ha provocado que el euríbor lleve bajando de forma más o menos sostenida desde el máximo del 4,16% que alcanzó el pasado octubre. Las cuotas de los créditos de revisión semestral, así, se vienen reduciendo desde las que utilizaron el euríbor de diciembre como referencia, mientras que las de revisión anual han tardado en bajar hasta que llegaron los datos de abril, mayo y junio. La bajada interanual del euríbor ha sido hasta ahora de apenas 0,054, 0,182 y 0,357 puntos porcentuales, respectivamente. Pero esos diferenciales se irán ampliando a medida que el índice siga descendiendo y comparándose con los niveles más elevados de la segunda mitad de 2023, de ahí que el Banco de España prevea rebajas más notables de las cuotas.

Alivio limitado

Los hogares hipotecados registrarán por tanto un alivio relevante en sus bolsillos si nada se tuerce, pero no volverán a la situación previa a que el BCE subiera los tipos de interés de forma acelerada para combatir la espiral inflacionista (4,5 puntos porcentuales entre julio de 2022 y el pasado septiembre). El euríbor, así, subió desde el -0,5% de diciembre de 2021 hasta el 4,16 del pasado octubre: 4,66 puntos porcentuales que se han dejado sentir en las cuotas hipotecarias a tipo variable. Además, los analistas estiman que el índice de referencia bajará del 3,65% de junio a entre el 3% y el 3,5% en diciembre y luego se estabilizará entre el 2,5% y el 3% a finales de 2025, lo que limitará la senda a la baja de las cuotas hipotecarias.

El informe sobre la situación financiera de los hogares publicado por el Banco de España también constata desde una nueva perspectiva los problemas que las familias jóvenes tienen para comprar vivienda en los últimos años. Así, las familias con una edad inferior a 45 años tenían en torno al 70% de la deuda hipotecaria total hasta 2011, pero desde entonces se ha ido reduciendo hasta situarse en el 42% en 2022. Las de menos de 35 años, en concreto, han pasado de rozar el 40% en 2002 a rondar el 5% hace dos años.

El organismo supervisor explica que en parte se debe al envejecimiento de la población: los hogares de edad inferior a 45 años han bajado del 37% al 25% en esas dos décadas. Con todo, refleja también y principalmente "el menor acceso de estos hogares a la vivienda en propiedad": el porcentaje de familias que vive en una casa hipotecada se ha mantenido estable en el 28% desde 2014, pero los de menos de 45 años hipotecados han caído del 50% al 40%, mientras los de entre los 45 y los 54 años se ha elevado desde el 32% al 42% en 2022.

Evolución favorable

El informe semestral apunta, asimismo, que la situación financiera de los hogares sigue en una evolución "favorable", gracias a que el "dinamismo de la actividad económica y la fortaleza del mercado de trabajo" han continuado elevando su renta por la creación de empleo y el aumento de los salarios. Su nivel de endeudamiento, además, se redujo hasta el 72% de su renta bruta disponible en el primer trimestre, el nivel más bajo desde finales de 2001 y 14 puntos porcentuales inferior a la media de la zona euro. 

"El último ejercicio de proyecciones macroeconómicas del Banco de España, de junio de 2024, dibuja, bajo el escenario central, una prolongación de la senda de crecimiento de la economía española. Esta evolución, junto con la reducción adicional de los tipos de interés oficiales a lo largo de 2024 y 2025 que anticipan los mercados financieros, tenderá a reforzar la posición patrimonial de los hogares y las empresas. No obstante, la materialización de determinados escenarios macroeconómicos adversos podría impactar negativamente sobre la evolución de las rentas de estos sectores. Adicionalmente, un eventual deterioro de las perspectivas de inflación en el área del euro podría frenar el ritmo de relajación de la política monetaria, lo que supondría un menor alivio que el previsto sobre la presión financiera de los agentes endeudados", ha advertido la institución.