Vivienda: el Centro encara un año clave

El distrito Centro encara en este 2026 un año crucial en su bimilenaria historia, que no es poca, en lo que a la vivienda se refiere, con retos como la necesidad para la práctica totalidad de edificios de contar antes de diciembre con el preceptivo informe técnico de construcciones y edificaciones (ITCE); la redacción que está acometiendo el Ayuntamiento del nuevo Plan General de Ordenación Municipal (PGOM), que afectará especialmente a los barrios antiguos, o la movilización y la demanda de medidas contra la presión turística en el mercado inmobiliario.

Respecto al primer punto, el centro cívico Corredera acogió el pasado 15 de enero una reunión informativa de la Federación de Asociaciones Vecinales Al-Zahara sobre la ITCE. En el encuentro, encabezado por el presidente del Consejo del Movimiento Vecinal y directivo de Al-Zahara, Juan Andrés de Gracia, y por el presidente de la AV La Axerquía, Rafael López, se recordó la necesidad de que, según la ley andaluza LISTA, antes del 31 de diciembre todos los inmuebles construidos en 1975 o antes sean sometidos a un examen por un equipo técnico cualificado, que deberá pagar la propiedad, sobre el estado de la construcción y cómo se adapta a la actual normativa de accesibilidad, eficacia energética, etcétera.

Al año siguiente, en 2027, deberán pasar por este examen los edificios construidos en 1976 o años anteriores que no lo hayan hecho. En 2028, serán las edificaciones que daten de 1977, y así sucesivamente. El periodo de validez del certificado es de 10 años, tras lo cual habrá que pasar de nuevo por la inspección de los técnicos.

En todo caso, y aunque aún no se ha oído aún que el Ayuntamiento vaya a imponer multas a los propietarios que se encuentren sin el ITCE, otra cuestión es si las compañías de seguro se harán responsables de siniestros en construcciones que no tengan este certificado, o que en un futuro sea necesario el mismo para otros trámites, entre ellos la compraventa del viviendas del inmueble. Más aún, cabe la posibilidad de que el propio informe detecte graves carencias y fije un plazo para que la propiedad acometa obras de mejoras. Todas estas circunstancias llevaron a un profundo debate enesta asamblea informativa del pasado día 15.

Como se ha adelantado, esta normativa afecta de lleno a los barrios del distrito Centro. Ciertamente, no es el único distrito y hay muchos edificios residenciales que cumplen medio siglo o más de existencia en 2026 en todos los barrios que se configuraron entre las décadas de los 50 y los 70 del pasado siglo de norte a sur y de este a oeste, desde Valdeolleros al Campo de la Verdad y Sector Sur y desde Fátima y Levante hasta Ciudad Jardín. Pero sin duda es el distrito Centro el que copa gran parte de esas 50.000 viviendas a revisar. Solo se salvarían algunos inmuebles de la zona de Tejares-Ollerías, Vallellano y La Victoria junto al resto de los edificados en el interior del Casco Histórico a partir de 1976 en solares de casas caídas o demolidas.

Radiografía de ‘urgencia’

Al respecto, cabe recordar los datos del estudio de Vimcorsa para el Plan de Viviendas 2024-29, que hace unos meses cifraba la población de residentes en todo el distrito Centro en 47.405 vecinos para un total de 24.660 viviendas, el 14% de ellas en inmuebles unifamiliares. De este parque inmobiliario, 632 viviendas presentaban deficiencias, 376 se encontraban en «estado malo», según calificaba Vimcorsa, y 135 en estado ruinoso, por lo que el 4,68% de las viviendas necesitarían reparaciones considerables.

Todo edificio que cumpla este año medio siglo o más debe pasar la ITCE

Se trata de unos datos que ya nos adelantan por dónde pueden acabar los resultados de las inspecciones técnicas de construcciones y edificaciones. Más aún, las deficiencias de accesibilidad afectaban a casi un tercio de las viviendas, 7.770 en total, el 31%.

El PGOM, en un momento clave

También el 2026 será un año clave para el documento maestro que regirá el urbanismo y el desarrollo del término municipal de Córdoba en las próximas décadas, el Plan General de Ordenación Municipal (PGOM), heredero del PGOU de 2001 y que tendrá un importante impacto en el Centro.

Al igual que con el ITCE, la Federación de Asociaciones Vecinales Al-Zahara ha venido celebrado asambleas informativas por los distritos de Córdoba (la primera para los barrios del Centro tuvo lugar en abril de 2025) y en las mismas se pidieron aportaciones a las asociaciones vecinales.

En este encuentro del distrito Centro, por ejemplo, ya quedó patente que los colectivos vecinales no aceptarían un nivel menor de protección del conjunto histórico, a la vez que se pedía la intervención pública para mejorar equipamientos, la movilidad y, sobre todo, hacer frente a la modernización de las viviendas.

El PGOM, sin embargo, parece un tanto retrasado, ya que aún debe contratarse y redactarse un estudio ambiental antes de hacerse público un primer avance que se abra a la participación ciudadana.

Reacción ante el impacto del turismo

Otro reto en el 2026 es encontrar el equilibrio entre la presión del sector turístico y hostelero y el mercado de la vivienda para los residentes. Hay que recordar que 2025 se cerraba con una marcha de protesta convocada por seis asociaciones vecinales del distrito Centro junto al colectivo cultural Aventurarte y con el apoyo de la Federación de Asociaciones Vecinales Al-Zahara.

En la iniciativa, a manera de free tour, los dos centenares de participantes recorrieron el Casco Histórico con maletas de ruedas para visibilizar, desde la Cruz del Rastro hasta las puertas del Ayuntamiento, su rechazo a un turismo sin control que está afectando especialmente al mercado de la vivienda, además de a los establecimientos de la zona y, en general, al día a día de los residentes, que se sienten desplazados por un entorno cada vez más parecido a un parque temático.

Los convocantes de la protesta no tienen previsto dejar aquí la movilización, y ya ha trascendido que en este mes de enero están estudiando nuevas iniciativas. Sin embargo, y aunque el malestar se ha reflejado por primera vez en la calle, no se trata de algo nuevo.

El 8% de las viviendas tiene uso turístico en el Centro y hay unos 500 apartamentos

Hace poco más de un año, el 17 de diciembre de 2024, el consejo de distrito Centro mandó una petición al Ayuntamiento de Córdoba de «medidas inmediatas para favorecer el uso residencial y la construcción de viviendas municipales en el Casco Histórico», con la adquisición de solares y edificios abandonados para la edificación de nueva planta o rehabilitación de entre 200 y 300 viviendas públicas en alquiler por parte de Vimcorsa destinadas sobre todo a jóvenes.

Además, pedía «medidas cautelares para la inmediata paralización de las licencias u otros procedimientos que permiten la construcción o puesta en uso de los apartamentos turísticos (AATT) y viviendas de uso turístico (VUT)».

8% de VUT y más de 517 apartamentos

En ese último sentido también se pronunciaba otro acuerdo del consejo de distrito Centro del 20 de mayo de 2025, en el que reclamaba una moratoria para las licencias de obra de los AATT.

Cabe recordar que por entonces ya había entrado en vigor la moratoria del Ayuntamiento (firmada el 25 de marzo y publicada en el BOP del 2 de abril) para las licencias de viviendas de uso turísticos. La medida sigue aún vigente, tras constatarse que el distrito Centro, con un 8%, era una zona tensionada por las VUT (toda aquella con más de un 5% de VUT en el total de su parque de viviendas). También se decretó una moratoria para el distrito Sur, que alcanza el 5% de VUT.

Sin embargo, para el consejo de distrito Centro, la medida municipal «es manifiestamente insuficiente, entre otras cosas porque se limitó a las VUT y no abordó la de los AATT, cuando éstos crecen de forma exponencial especialmente en el Centro Histórico».

Al respecto, en ese mismo mes de mayo, el Registro de Turismo de la Junta de Andalucía tenía inscritos 65 edificios con 517 apartamentos y 1.672 plazas correspondientes a AATT, según se le informó al consejo de distrito Centro.

Las cifras al respecto fueron variando enormemente a lo largo del año pasado. El 2025 comenzó en la ciudad, según datos recogidos por Vimcorsa, con 3.011 VUT que ofertaban 15.262 plazas, el 62% de las 24.616 existentes, el grueso de ellas en el Casco Histórico. Un 33% de la oferta corresponden a hoteles (que aumentará su número los próximos años a tenor de los múltiples proyectos en curso) y un 5% a AATT.

Sin embargo, el 2026 comenzó con la noticia de Diario CÓRDOBA, en la edición del 2 de enero, de que hasta noviembre de 2025 los turistas alojados en AATT en la capital (la mayoría en el distrito Centro) se habían incrementado en un año un 36,6%, según el Instituto Nacional de Estadísticas, pasando de 5.766 visitantes a 9.031. No han apaciguado los ánimos de los colectivos vecinales otras noticias como la autorización por parte de la comisión de licencias de la Gerencia Municipal de Urbanismo, el reciente 27 de enero, para adaptar 23 nuevos edificios a AATT en el distrito Centro.

Por otra parte, y para introducir algo más de complejidad en el mundo inmobiliario en el Centro, el pasado lunes Diario CÓRDOBA dio cuenta de que los locales convertidos en viviendas en la ciudad se habían incrementado en un 25%, en el último año, con más de un millar de autorizaciones desde 2018.

Hasta en la Real Academia

La cuestión de la vivienda en el Centro, y de la vida ciudadana en general en este distrito, incluso ya ha llegado en este mes de enero a ser materia académica, como quedó patente en la sesión abierta de Los Lunes de la Academia, del pasado día 26 de enero, en el que la Real Academia de Córdoba trató el tema El Casco Histórico, una joya patrimonial acosada por los problemas, a debate, con la intervención del arquitecto Luis Giménez Soldevilla y el presidente del Consejo del Movimiento Ciudadano Juan Andrés de Gracia. •