El sector inmobiliario cordobés reclama más suelo y menos trabas para impulsar la vivienda

El sector inmobiliario en Córdoba, incluyendo a las promotoras y a la construcción, llevan alertando mucho tiempo de que la ciudad tiene varios problemas en torno a la vivienda. Falta de suelo finalista, aumento de los costes de producción, una fuerte carga fiscal y administrativa y la ausencia de mano de obra son los principales problemas que señalan a CÓRDOBA varias promotoras consultadas. Pero a problemas, soluciones. Estas empresas ofrecen una batería de medidas que están encaminadas a mejorar el mercado, liberar suelo, aumentar la oferta y, si todo sale bien, contener los precios.

Entre las soluciones que aportan las promotoras consultadas destacan la ejecución real de un plan para obtener suelo finalista listo para construir. Su opinión es que los planes del PGOU están casi concluidos y los que quedan tienen por delante un largo camino hasta ser terreno donde levantar pisos. Las propuestas planteadas también pasan por rebajar las cargas fiscales, por ejemplo, en el caso de la compra de la primera vivienda o cuando el inmueble que se adquiera sea para uso residencial. Aunque en general reconocen una agilización en la tramitación y concesión de licencias, consideran que hay cosas mejorables.

Las soluciones, a juicio del sector, pasarían también por planes de formación profesional para poder encontrar trabajadores, uno de los mayores quebraderos de cabeza que ahora mismo tienen estas empresas. La modernización de dicho sector, incentivos fiscales o medidas concretas para la vivienda de protección oficial también aparecen entre sus demandas.

Más rapidez a la hora de desarrollar los planes parciales

En opinión de Juan Manuel Gómez, consultor inmobiliario y fundador de obranuevaencordoba.es, «el cambio más importante sería facilitar que el suelo llegue antes al mercado». Hay planes que han tardado más de 20 años en ser una realidad, algo que a día de hoy no es viable en un mercado que no deja de estar tensionado. Aunque esa tensión se va a relajar cuando entren en carga los suelos de Huerta de Santa Isabel Oeste, con capacidad para más de 3.600 viviendas, y la urbanización que llegará en poco tiempo al PP-O2, todavía será necesario más suelo si se quiere levantar vivienda de nueva construcción. Córdoba tiene capacidad para ello, es más, hay algunos planes por desarrollar todavía del PGOU y con capacidad para no pocas viviendas, como el denominado Puerta de Córdoba, la Ciudad de Levante o el Cordel de Écija. Gómez explica que «es imprescindible revisar algunos parámetros urbanísticos para adaptarlos a la realidad actual de los costes porque hay desarrollos que hoy simplemente no son viables económicamente» y cita, precisamente, al Cordel de Écija y a la Ciudad de Levante. «Si un suelo no es viable, nadie lo desarrollará y, por tanto, nunca llegará vivienda nueva al mercado», advierte.

La actualidad también habla de un escenario internacional que no ofrece el mejor clima para el sector inmobiliario. El conflicto bélico en Oriente Próximo ya está provocando un aumento del precio de los carburantes que repercutirá en los costes de producción de la construcción, algo que ya ocurrió, por ejemplo, cuando empezó la guerra de Ucrania y Rusia. Y los problemas, claro está, no solo los tiene el sector inmobiliario, sino los compradores. Esta misma semana, José Antonio Fernández, profesor del Economía Financiera y Contabilidad de la Universidad de Córdoba, reconocía a este periódico que si el conflicto en Oriente Próximo se mantiene en el tiempo, los tipos de interés subirán y no será raro observar cómo los bancos endurecen las condiciones para conceder los préstamos hipotecarios.

Las propuestas de las promotoras para facilitar el acceso a la vivienda en Córdoba

Alfonso Losada. Director de Neinor en Andalucía Occidental

Escasez de suelo finalista y un aumento de los costes de producción son dos claves que se repiten a lo largo de estas páginas. Alfonso Losada, director territorial de Neinor en Andalucía Occidental, señala que «Córdoba despierta un creciente interés como destino para la inversión inmobiliaria», pero apostilla que para que ese interés se traduzca en un crecimiento equilibrado y beneficioso para la ciudad, «resulta fundamental que las administraciones sean capaces de gestionarlo con visión estratégica». Losada apuesta por una «actualización de la normativa que permita agilizar la gestión del suelo» y habla directamente del futuro PGOM como «una oportunidad para que Córdoba gane capacidad real de producción de vivienda». También aboga por modernizar el sector promoviendo la construcción modular y la prefabricación, al tiempo que se desarrollan programas de FP e incentivos salariales, así como económicos, fiscales y ayudas a la inversión.

María Dolores Jiménez. Presidenta de Construcor

La presidenta de Construcor, María Dolores Jiménez, pide mayor agilidad en los trámites administrativos del proceso del desarrollo del suelo para poder aumentar la oferta de vivienda, así como «seguir avanzando en las licencias». Jiménez también ve necesaria «una reforma de la fiscalidad de la vivienda que acompañe» ante un sector que ve cómo no paran de aumentar los costes de la construcción. «La propia Comisión Europea y el Parlamento Europeo han recomendado esta semana mejorar la oferta de vivienda sobre esos dos grandes pilares», señala. Jiménez insiste en que hace falta suelo finalista, el que está preparado para construir, porque «no basta con disponer solo de suelo, sino que es necesario, como es lógico, ponerlo en carga». La presidenta de Construcor entiende que suelo hay, «pero los costes y las cargas son cada vez mayores», y dado que se trata de un mercado dinámico muy sensible al contexto internacional, no hay visos de que los precios vayan a reducirse a corto plazo.

José Carlos Mancebo. CEO de Grupo Mancebo

José Carlos Mancebo, CEO de la promotora inmobiliaria cordobesa Grupo Mancebo, aboga por «una política activa de suelo finalista» y de movilización de «suelo apto para vivienda protegida», como una de las medidas para resolver el problema de la vivienda en Córdoba. Entre sus propuestas, Mancebo también se refiere a una reducción de la carga fiscal sobre la primera vivienda y sobre aquellas destinadas a residencia habitual, a una agilización administrativa «real» de licencias, autorizaciones y trámites sectoriales y a un plan «serio» de FP. Sobre esto último, Mancebo alerta de la falta de profesionales cualificados en oficios, algo que «repercute directamente tanto en los plazos de ejecución como en el coste final de las promociones». El CEO de Grupo Mancebo incide en el incremento «sostenido» de los costes de construcción y detalla cómo eso se traduce en una subida de precios. En el caso de Córdoba, ejemplifica, hubo subidas de hasta un 10% durante 2025.

Juan Antonio Fernández Cabrera. Gerente de Convisur

«Entre el plan parcial, la constitución de la junta de compensación, la reparcelación, las inscripciones registrales, los proyectos y las obras de urbanización, se alargan los plazos», explica el gerente de Convisur, Juan Antonio Fernández Cabrera, para señalar unas debilidades del sector en estos momentos. Existe, entiende Fernández Cabrera, una necesidad de suelo, al tiempo que se observa «dinamismo e interés por parte del mundo promotor y constructor, y también del financiero», por lo que es clave aprovechar la oportunidad. Para conseguirlo, el gerente de Convisur habla de, más allá de respetar la seguridad jurídica que exige el urbanismo, «buscar soluciones innovadoras que mantengan el rigor administrativo, pero eviten que los expedientes se alarguen». Para Fernández Cabrera, otra de las claves está en la densidad y la edificabilidad, no necesariamente a través de más altura. «Aumentar la densidad puede ayudar a moderar los precios, pero hay que hacerlo con cuidado», añade.

Luis Sánchez. Gerente de Vimpyca.

Respecto a la VPO, advierte el gerente de Vimpyca (empresa sin ánimo de lucro que promueve vivienda protegida), Luis Sánchez, «siguen existiendo demasiadas diferencias en la tramitación de una promoción, que nos pone a la cola de la rapidez y la agilidad en la gestión de las mismas, con respecto a las promociones de vivienda libre». Frente al tiempo que se tarda en conseguir suelo finalista y el aumento de los costes, Sánchez habla de conseguir la «no descalificación de las viviendas construidas sobre suelo de VPO, de manera que exista en todas las ciudades un parque de viviendas protegidas cada vez mayor que ayudaría a satisfacer las nuevas necesidades». El gerente de Vimpyca habla también de eliminar el registro de demandantes al considerar que es más «una traba» que una ayuda y al asegurar que hay otros métodos que garantizarían la igualdad de forma más ágil. Más densidad e edificabilidad, rebajar el IVA de la VPO al 4% o incentivos fiscales son otras de sus propuestas.

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