"Si se mantiene el conflicto, los bancos tendrán que endurecer las condiciones para conceder hipotecas"

¿Cómo puede influir en el mercado de la vivienda en Córdoba un conflicto que está ocurriendo en Oriente Próximo?

De varias formas, la más evidente y que ya nos está afectando a todos, es el precio de la energía y el precio del petróleo, en unos días el precio de la gasolina ha subido entre un 20% y un 30%. Si el conflicto dura mucho y los precios del petróleo se mantienen al alza lo vamos a notar en la cesta de la compra. Y esa inflación irá directamente al mercado de la vivienda con una subida de los tipos de interés. De hecho, el martes se produjo la subida diaria del euríbor a 12 meses más grande que se ha producido en los últimos 18 años.

¿Y por qué ocurre esto?

Porque, de alguna manera, los mercados de tipo de interés están anticipando la política del Banco Central Europeo, que hasta ahora había venido reduciendo el tipo de referencia. Pero, probablemente, ya puede haber un cambio, sobre todo si esto se mantiene mucho en el tiempo. Los tipos de interés pueden tender a subir. Por lo tanto, aquella persona que vaya a adquirir una vivienda ya lo hará en unas condiciones de gastos financieros mayores. Es decir, que la capacidad de comprar una vivienda de una determinada cantidad se puede ver alterada. Por otro lado, la inflación de la que hablaba, al final, lo que provoca es que haya un aumento del gasto de la familia. Luego, si aumenta el gasto de la familia, el dinero disponible que hay tanto para el ahorro como para destinarlo a cualquier otra compra baja.

En cuanto a la subida de los tipos de interés, afectará únicamente a quien tenga hipoteca de tipo variable.

Todo aquel propietario que haya adquirido una vivienda con un préstamo hipotecario con tipo variable le acabará afectando cuando tenga la revisión del tipo de interés dentro de ese préstamo hipotecario. Las revisiones se suelen hacer normalmente semestrales o anuales. Para el caso de que se vuelva a revisar una hipoteca a tipo variable y el euríbor haya subido un poco con respecto a cómo estuvo en el periodo anterior, pues sí se verá incrementada la cuota.

Incide en que las consecuencias más duras vendrán si el conflicto se extiende mucho en el tiempo, ¿se puede calcular cuánto tiempo hará falta para verlas?

Hay una gran cantidad de barcos que están ahora mismo atrapados. Cuando esos barcos puedan salir con el petróleo que llevan, la oferta de petróleo podrá ir recuperándose, pero la producción de petróleo tardará un tiempo en volver a reactivarse para que la cadena de producción vuelva otra vez a funcionar como lo venía haciendo antes. Es decir, tampoco va a ser un efecto inmediato lo que va a producirse. Sobre la pregunta de cuánto tiempo tiene que pasar para que realmente veamos las consecuencias, no hay una manera de poder decirlo. Lo que sí es cierto es que si esto se mantiene, no sé, más de un mes y pico o dos meses, las consecuencias estarán ahí. Y mientras más dure el conflicto, las consecuencias serán peores. Hay una cosa curiosa y es que los mercados financieros ayer subieron mucho porque Trump dijo que la guerra iba a durar poco. Pero, por otro lado, lo que se escucha es que no será así. Al final, el mercado reacciona porque el tiempo es clave. Lo que sí que está claro es que el daño que se está haciendo ya es irreparable. Si esto se corta, por ejemplo, mañana, todo se quedará en un susto, pero todo apunta a que no va a ser tan corto.

¿Suele este tipo de contexto bélico enfriar el mercado de la compraventa de vivienda?

Cuando hay conflictos, la vivienda, al igual que el oro, actúa un poquito como mercado de refugio para quien usa la vivienda como objeto de inversión. Si nos referimos a todo lo que esté vinculado con los tipos de interés y con el aumento de la inflación que se va a producir, ahí sí es muy probable que tenga consecuencias de contención de la demanda. Pero hay otra lectura. Si aquellas personas o familias que quieren comprar una vivienda como primera vivienda, por incertidumbre, por aumento de tipo, por aumento del gasto y menos capacidad de ahorro, no compran, tendrán que alquilar. Y ahí lo que se puede producir es un aumento de la demanda del alquiler que podrá tensionar los precios del alquiler. Me atrevería a decir que aquí el que puede salir beneficiado es el que compra la vivienda para invertir. Y puede ocurrir algo más: que debido a la disminución de la demanda de vivienda que se pueda producir, sobre todo por el que quiera comprar para usarla de verdad como primera vivienda, puede producirse una contención en los precios. Y es ahí donde quienes pueden comprar son los inversores que no necesitan financiación externa, y lo harán a unos precios más asequibles y con una rentabilidad y alquiler superiores.

¿Habría una diferencia entre el impacto que tiene este conflicto entre la vivienda nueva y la vivienda de segunda mano?

La vivienda nueva ahora, la que estuviera prevista venderse en los próximos periodos, sobre todo en el corto y medio plazo, se va a ver incrementada en costes. Va a haber mucha materia prima y materiales con aumento de precio. Y en cuanto a futuras promociones que se estuvieran planteando, quizás desde el ámbito del promotor, podrán ralentizarse un poco y esperarán a que esto pase. Es mucha incertidumbre para la promoción de vivienda nueva para construir.

¿Cabe esperar que en un contexto de incertidumbre como el que estamos ahora los bancos puedan endurecer las condiciones para conceder las hipotecas?

Sí, claramente. El banco, el dinero que presta lo tiene que comprar. Y ese dinero o bien se lo compran a los ahorradores o bien se lo compra al mercado. En el mercado, si los tipos de interés suben, el banco compra el dinero más caro, entonces a la hora de prestarlo tiene que prestarlo más caro. Para poder ganarle lo que se llama margen de intermediación, para poder mantenerlo, si lo compras a un tipo de interés de un poquito más alto, tienes que venderlo a un tipo de interés más alto. Ahora los bancos tendrán que redefinir la estrategia comercial, pero uno de los productos estrellas en bancas comerciales minoristas son los préstamos hipotecarios, son los préstamos que más rentabilidad acaban aportando al banco, tanto por margen como por el tiempo que al final acaba permaneciendo un cliente con ellos. Entonces, si tienen que redefinir estrategias, si esto dura un poquito más, alguno puede decir “me interesa ser un poquito más barato que la competencia”. Pero si se mantiene más a largo plazo, todos, seguro, tendrán que endurecer sus condiciones.

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