De este a oeste: el mapa de las viviendas nuevas disponibles que hay en Córdoba

En Córdoba capital hay, ahora mismo, unas 520 viviendas de nueva construcción disponibles. Las que están en comercialización son 2.603, según los datos facilitados a este periódico por el consultor inmobiliario y fundador de obranuevaencordoba.es, Juan Manuel Gómez. De esos 2.603 inmuebles, el nivel de venta estimado es del 80%. Además, según concreta Gómez, prácticamente la totalidad de esas viviendas pendientes de venta son de régimen libre, pues la de protección oficial está ya más que vendida. De los datos de comercialización, es decir, de esas 2.603 viviendas, 630 son VPO, pero ninguna está disponible. Y todo ello, añade Gómez, «a pesar de la incorporación de la última fase de Jardín de la Almunia, de Vimpyca, a nuestro listado, que figura ya como vendida».

¿Dónde están esos pisos?

En cuanto a la ubicación de estos pisos nuevos disponibles para comprar, la mayoría, en torno a un 40%, están en la zona oeste de la ciudad. El resto se reparte de forma proporcional (un 20% para cada una) entre noroeste, centro y este. Por barrios, en la zona oeste, pueden quedar disponibles viviendas nuevas en la zona del Hipercor, en Huerta de Santa Isabel Este y en el Nuevo Zoco. En cuanto a la zona noroeste, aquí se habla de viviendas ubicadas en la parte de la Arruzafa. Para el centro, hay algunas viviendas ubicadas en barrios tradicionales, como la Magdalena o San Agustín, aunque esta zona también abarca, por ejemplo, a parte de la avenida de Trassierra. En cuanto a la zona este, se habla de la Carrera del Caballo, de El Naranjo, de Acera Fuente de la Salud o de Valdeolleros.

Segunda mano

Si a la oferta de vivienda nueva disponible se añade la de segunda mano, la cifra crece de forma exponencial. En este caso, no hay más que echarle un vistazo a los principales portales de transacciones inmobiliarias, como son Fotocasa e Idealista. En ambas páginas, la cifra de viviendas a la venta de segunda mano se sitúan entre las 3.700 y las 4.300.

Un mercado "extremadamente tensionado"

Según explica Juan Manuel Gómez, respecto a los datos de vivienda nueva, «estamos ante un mercado extremadamente tensionado por falta de producto». En este sentido, añade que «la demanda sigue absorbiendo el producto existente siempre y cuando su precio esté alineado con el mercado». Este escenario, considera el consultor inmobiliario, «es el que previsiblemente se reflejará en las estadísticas de 2027 y 2028, donde veremos el efecto real de esta escasez productiva, ya que las grandes cifras de compraventas de 2025 proceden en gran medida de ventas sobre plano realizadas hace dos o tres años».

Sin embargo, y ahí está el dato positivo, se espera que 2026 marque un punto de inflexión con la finalización de la urbanización de los terrenos del futuro barrio de Huerta de Santa Isabel Oeste. El sector espera que la activación de este sector sea «inminente» y que empiecen a aflorar las comercializaciones de las más de 3.600 viviendas que están allí previstas. A este barrio habrá que añadirle otro más, el de Ciudad Jardín de Poniente de 2 (el PP-O2). Ambas zonas, avanza Gómez, permitirán que «comience a entrar nueva oferta estructural en el mercado».

El cambio, para 2027

Con todo ello, y si se cumplen los plazos de los desarrollos citados, el panorama actual, bajo mínimos, «empezará a cambiar de forma notable durante el segundo semestre del año y especialmente en 2027», avanza Gómez. A ello añade que «la clave no está en la demanda, que se mantiene sólida, sino en la capacidad de generar promociones sobre el nuevo suelo urbanizado que permita sostener el ritmo del mercado de manera equilibrada». Además, esa entrada en carga de numerosos proyectos también permitirá discernir un escenario con precios más contenidos.

En resumen, señala Gómez, «hoy tenemos un mercado en tensión por falta de oferta, pero con perspectivas de mejora relevantes a corto y medio plazo que pueden redefinir completamente el cuadro actual». Y es que además de todas los proyectos nombrados, también hay algunos residenciales de VPO previstos por Vimcorsa, como el del Campo de la Verdad o en San Rafael de la Albaida. Eso sí, son proyectos para los que habrá que esperar más para poder verlos en carga, aunque ya se han dado pasos para que sean una realidad.

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