Los bancos tendrán que devolver la comisión de apertura hipotecaria si no especificaron su coste en euros

El Tribunal Supremo ha fijado jurisprudencia con una nueva sentencia que promete dar mucho que hablar, ya que obligará a los bancos a devolver la comisión hipotecaria de apertura si en el contrato solo se especificó el porcentaje de la comisión y no el importe en euros. El importe en cuestión depende del importe de la hipoteca, pero en un préstamo de 150.000 euros se suelen cobrar una media de 1.500 euros.

El criterio del Tribunal Supremo hasta ahora, al igual que de muchas audiencias provinciales, entre ellas la de Córdoba, "era la de declarar la validez de la comisión de apertura si no era desproporcionada, considerando desproporcionada que fuera superior al 1,5% del capital prestado", explica el abogado cordobés Miguel Calabrús. Se daba por válido que en la redacción se indicara únicamente el porcentaje a cobrar en la escritura, al valorar que así se cumplían las exigencias de transparencia y que era lo bastante comprensible para el consumidor medio.

La nueva sentencia, de 12 de noviembre, cambia esta visión y a partir de ahora, los tribunales de instancia de toda España estarán obligados a aplicarla. Para empezar, declara que la validez de la cláusula de comisión de apertura no es automática sino que "ha de ser objeto de estudio y examen caso a caso". No todas las cláusulas, por tanto, son válidas, sino que hay que comprobar que son comprensibles y superan el control de transparencia. A partir de ahí, establece qué criterios se deben emplear para determinar si son lo bastante transparentes antes de declarar su nulidad.

Requisitos de transparencia

Valiéndose de los requisitos de transparencia de los créditos hipotecarios recogidos en la normativa de 1994, el Supremo recuerda que la comisión debe cumplir cuatro condiciones: incluir todos los gastos en los que incurre el banco para estudiar, tramitar y conceder el préstamo; que los gastos se agrupen en una sola comisión; que esa comisión se pague una sola vez y que el importe, forma y fecha de liquidación se especifiquen en la cláusula.

En el caso que ha dado pie a esta sentencia, la comisión de apertura era del 0,75%, pero no detallaba la cantidad concreta a abonar por parte del cliente. De esta forma, incumple el requisito que obliga a reflejar el importe y no un porcentaje. "Omite así un dato imprescindible para la compresión del alcance jurídico y económico de la comisión", señala la sentencia, por lo que se declara abusiva y nula. El banco deberá devolver en este caso 1.440 euros más 980 euros de intereses hasta la fecha del pago.

Miguel Calabrús, que aclara que "solo se aplica a las hipotecas solicitadas para la compra de vivienda, no para una actividad económica", cree que habrá un aluvión de demandas. "Muchos consumidores podrán ahora reclamar la comisión de apertura de sus hipotecas, siempre y cuando, en la escritura no se especifique la cantidad concreta a pagar". Según el abogado, esta situación se da en "la mayoría de las hipotecas concertadas antes del 5 de junio de 2019, fecha de entrada en vigor de la ley 5/2019 reguladora de los contratos de crédito inmobiliario que exigió a las entidades bancarias una serie de requisitos legales y mayor rigor en cuanto a la transparencia e información en este tipo de operaciones". También hay hipotecas posteriores afectadas.

Para Calabrús, el Supremo ha dado "una de cal y una de arena a los consumidores", ya que la semana pasada "dictó dos sentencias sobre el índice de referencia IRPH, declarando que la mayoría serán calificados como válidos y no abusivos al estar publicados en el BOE las circulares del Banco de España, considerando este hecho como garantía de conocimiento e información, así como que no es correcto equiparar el IRPH al Euribor, ya que sus bases de cálculo y naturaleza son distintas". En la práctica, según el letrado, "las reclamaciones que pedían la nulidad del tipo de interés IRPH resultan ya inviables o con escasas posibilidades de éxito". Así, recomienda a los cordobeses que revisen la cláusula de comisión de apertura de su hipoteca de vivienda para ver si es susceptible de reclamación.