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Expertos señalan que la nueva ley de vivienda reducirá en un 30% el mercado del alquiler en Córdoba

Inmobiliarias y administradores piden incentivos para los propietarios | El aumento de reserva para VPO no afectará de momento a Córdoba capital

Cartel de "se alquila" en un inmueble.

Cartel de "se alquila" en un inmueble. / EUROPA PRESS

Noelia Santos

Noelia Santos

La nueva Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, publicada en el BOE el pasado viernes no ha contentado a todo el mundo y ha despertado críticas de ciertos sectores. Como claves de la norma destacan el hecho de que el alquiler no puede subirse más de un 2% este año ni más de un 3% en 2024 (a partir de 2025 se establecerá un índice de referencia inferior al IPC); el gran tenedor es quien tenga cinco viviendas en las denominadas zonas tensionadas (con oferta insuficiente de vivienda); los honorarios de las inmobiliarias deben pagarlos los propietarios o recargos para viviendas vacías. ¿Cómo afectará todo esto a Córdoba?

Inmobiliarias: una reducción de la oferta de alquiler

El presidente de la Asociación de Agencias Inmobiliarias de Córdoba (Asaicor), José Vaquero, asegura que la nueva ley afecta, principalmente, al inquilino, pues se quedará con menos opciones de alquiler. Según Vaquero, el 30% del mercado de alquiler que hay ahora en la ciudad va a pasar a la compraventa porque se endurecen las condiciones para poner una vivienda en el mercado. El posible inquilino, detalla, tendrá problemas para encontrar un piso porque el propietario «pondrá más requisitos» para que alguien se quede de alquiler en su piso, lo que puede afectar directamente a quienes menos recursos tengan (un propietario elegirá antes a alguien con mayor estabilidad económica). Vaquero apunta a que la oferta de vivienda en alquiler en Córdoba se va a ver mermada, y mucho, con la nueva ley, teniendo en cuenta que ahora, de media, cada vivienda se le enseña a unos diez posibles arrendatarios.

Cree, además, que los precios subirán, es más, ya lo han hecho según su propia experiencia. Ante la posibilidad de que se aprobara la nueva ley, muchos propietarios han subido los alquileres para llegar con posibilidades de rentabilidad al nuevo escenario, ejemplifica Vaquero. Acerca del hecho de que los dueños de los pisos sean los que tengan que abonar los honorarios de las inmobiliarias, el presidente de Asaicor apunta que «nosotros no cobramos por enseñar un piso», sino por dar un servicio especializado que incluye más pasos de los que puedan pensarse. Que los arrendadores tengan que pagar estas tasas sí puede suponer que decidan utilizar otros canales (como páginas web), antes que el tradicional de la inmobiliaria.

Letrero de un piso en alquiler.

Letrero de un piso en alquiler. / Archivo / Europa Press

Aunque en Córdoba no existan zonas tensionadas, si hay alguna con posibilidad de serlo esa es el casco histórico. Vaquero entiende que con la nueva norma esto puede ocurrir porque bajará la oferta disponible e incluso puede replicarse en municipios de alrededor donde la gente se mude porque no encuentre inmueble en la capital.

En opinión del presidente de Asaicor, la clave habría estado en fomentar los incentivos a los propietarios y no a los inquilinos. Es una fórmula que ya usó la Junta, recuerda, hace varios años y eso provocó un aumento del parque inmobiliario en alquiler y, por consiguiente, una bajada de precios provocada por una subida de la oferta disponible.

Construcor: sin afección a los planes parciales

Por su parte, el secretario general de Construcor, Francisco Carmona, analiza la parte de la ley que hace referencia al aumento de la reserva de suelo para vivienda protegida. Entiende Carmona que aquí el problema radica en aquellos territorios que tengan sus planes urbanísticos muy avanzados, a punto de aprobarse de forma definitiva, porque tendrán que revisarlos completamente. A grandes rasgos, la ley dice que el porcentaje de reserva para pisos de VPO tiene que pasar del 30% al 40%. En Córdoba capital esto no afectará porque tiene sus planes parciales muy avanzados y el PGOU está en marcha. Recuerda además Carmona que hay zonas de Córdoba, como Huerta de Santa Isabel, donde el porcentaje reservado a vivienda social es aún mayor. la razón, detalla, es el principio de equidistribución de cargas y beneficios, es decir, la relación entre urbanización y edificabilidad y en el caso de Huerta de Santa Isabel, al ser un espacio muy grande, hay muchos metros de edificabilidad.

Un joven mira anuncios de alquiler.

Un joven mira anuncios de alquiler. / A.J. González

Tampoco afectará a Córdoba lo que dice la ley sobre aumentar del 10 al 20% la reserva de suelo para VPO en los casos de suelo urbanizado que deba someterse a actuaciones de reforma o renovación de la urbanización. Sí que existen actuaciones en este sentido dentro del PGOU de Córdoba, pero están sin delimitar, por lo que podría ocurrir en un futuro que sí haya que aumentar ese porcentaje. En cualquier caso, el secretario general de Construcor cree que se trata de un «brindis al sol» porque en áreas de regeneración tomar medidas de este tipo sería «antieconómico» porque hay espacios que «dan para lo que dan».

Administradores fincas: tensiona la relación casero-inquilino

Mientras, los administradores de fincas ven positivo que la ley reconozca el trabajo esencial que juegan en el sector, pero también señalan las sombras que ven al nuevo texto. El Colegio de Administradores de Fincas de Córdoba también cree que se reducirá la oferta del mercado del alquiler y lo relaciona con el hecho de que se deje en manos de comunidades y ayuntamientos los desarrollos normativos, pues entienden que eso provocará menor inversión tanto en construcción como en mantenimiento. También opinan los administradores que se «polariza» la relación entre arrendador y arrendatario «generando desconfianza» y perjuicio «hacia los más vulnerables».

Como en Asaicor, los administradores de fincas también creen que se debería haber incentivado al arrendador «para que pusiera sus pisos en el mercado», sin embargo, critican que se les cargue ahora los gastos de gestión.

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