Los solares más cotizados para construir vivienda en Córdoba se encuentran en las zonas de expansión. El oeste es el punto cardinal hacia el que crece la ciudad, ya lo lleva haciendo varios y años y así seguirá siendo durante otros tantos más. El desarrollo evidente de la zona de Huerta de Santa Isabel sigue un ritmo endiablado de crecimiento con la construcción de residenciales y un potente avance comercial que debe dar servicios a un barrio relativamente nuevo. Ocurre lo mismo con la zona de la Arruzafa, que continúa con sus planes parciales de desarrollo.

También puede definirse como nuevo barrio todo el espacio que gira en torno al hospital Quirónsalud Córdoba, aunque aquí la disponibilidad de suelo ya empieza a escasear. Lo explica a este periódico el consultor inmobiliario e impulsor de Obra Nueva, Juan Manuel Gómez, que detalla que toda esa parte del Quirónsalud está ya «muy colmatada» y a penas queda «un solar» disponible para levantar viviendas.

Gómez apunta, por lo tanto, que son Huerta de Santa Isabel (incluyendo toda la trasera del centro comercial Hipercor) y Arruzafa los barrios donde está la posibilidad de crecimiento, porque es donde está el suelo disponible (ya urbanizado) y sobre los que se proyectan ya varios planes parciales que harán que el desarrollo siga estando presente a lo largo de los próximos años.

El precio de las parcelas

Con respecto al precio de esos solares que en futuro próximo albergarán las viviendas de miles de cordobeses, Gómez informa de que existe una horquilla amplia de valor que va desde los 350 hasta los 750 euros metros/techo. Se trata de un indicador de edificabilidad, que se expresa en metros cuadrados de techo edificable por cada metro de superficie.

Interés de las promotoras por hacerse con este suelo no falta, y hay varios indicadores que lo confirman, como el hecho de que la compra de vivienda nueva se haya duplicado en lo que va de año y haya registrado un incremento de más de un 100% en comparación con el 2020 (según los últimos datos actualizados por el Instituto Nacional de Estadística). Cabe decir, en cualquier caso, que sigue siendo la segunda mano la que tira del carro del mercado inmobiliario debido a que la nueva construcción sigue todavía arrastrando los coletazos de la gran crisis económica del 2008.

Escasez de suelo

Gómez advierte, por otro lado, de la escasez de suelo para construir que existe en Córdoba ciudad. Apunta que dicha escasez es palpable, aunque apostilla que hay quien «no lo quiere reconocer». Y es que capacidad de crecimiento residencial que tiene ahora mismo Córdoba se limita, básicamente, a los dos barrios nombrados. A eso se une el hecho de lo difícil que es poner en marcha la urbanización de suelo.

Aun así, existen proyectos de nuevos barrios en Córdoba que todavía tendrán unos años por delante para hacerse realidad. En la zona de Levante, por ejemplo, hay planteada una «mega-actuación», como la define Gómez, donde se pretenden concentrar más de 3.000 viviendas. Y algo similar está proyectado para la zona que se queda a la izquierda de la avenida del Aeropuerto.

Para hacerse una idea de lo que podrá tardar en explotar la residencia en estas zonas solo basta con tirar de experiencia. Los ahora considerados nuevos barrios han tardado unos 20 años en ser una realidad si se toma como punto de partida el PGOU de 2001, que definía el crecimiento de Córdoba. Dentro de este epígrafe se incluiría el plan parcial O7, donde se sitúa el Nuevo Zoco (Quirón), que ya casi no tiene espacio para más pisos y que acabará por consolidarse al 100% en dos o tres años. También hay que nombrar el PP-O5 Camino de Turruñuelos, que sí tiene parcelas disponibles, aunque también hay proyectos de promotoras en marcha y cerca de éste el PP-O3 Huerta de Santa Isabel (donde además se concentra la nueva VPO). A ellos se une el PP-O1 Ciudad Jardín de Poniente (Arruzafa) donde también hay suelo para construir y que se está convirtiendo en un espacio residencial de viviendas de más categoría.