Rebajan a 985.000 euros el valor de dos parcelas de El Patriarca

La sección cuarta de la sala de lo contencioso-administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Andalucía (TSJA) ha rebajado a 985.649 euros el justiprecio de dos parcelas de la finca El Patriarca con una superficie de 47 hectáreas que el Ayuntamiento de Córdoba expropió para destinarlo a parque urbano público.

La Comisión Provincial de Valoraciones de Córdoba fijó en primera instancia el valor de ambos suelos en 1.582.096 euros, cuantía que la propiedad recurrió para reclamar por los mismos un precio de 70,5 millones de euros, con lo que la depreciación dada por el TSJA es más significativa aún. Además, un perito judicial tasó en febrero del 2012 el valor esos suelos en 43,2 millones. La sentencia del TSJA no es firme y contra la misma cabe recurso de casación ante el Tribunal Supremo.

Esta sentencia se considera muy favorable para los intereses del Ayuntamiento de Córdoba tras la rebaja considerable del justiprecio. Esta resolución judicial llega tres años después del pronunciamiento de la Comisión de Valoraciones. La defensa jurídica municipal la ha llevado el letrado Miguel Aguilar.

RECURSOS Este fallo judicial es consecuencia de los recursos presentados por la propietaria de las dos parcelas de El Patriarca, Casilda Ghisla Guerrero-Burgos Fernández de Córdoba, y por el Ayuntamiento de Córdoba contra la resolución de la Comisión Provincial de Valoraciones de Córdoba. Una de las parcelas expropiadas tiene una superficie de 338.120 metros cuadrados, y la segunda una extensión de 131.237 metros cuadrados.

La Comisión de Valoraciones fijó el justiprecio en 1,58 millones por estar ambos terrenos clasificados como no urbanizables de especial protección, y aplicó para su evaluación el método de comparación a partir del valor de fincas análogas, aumentado en base a un mayor valor de proximidad y accesibilidad al suelo urbano y también por el valor medioambiental.

LA PROPIEDAD Ante esta resolución de instancia, la expropiada discrepó de esa clasificación urbanística a los efectos de valoración, ya que entiende que se debe considerar como urbanizable en la medida en que esos suelos de los que ha sido desposeídos constituyen un sistema general que crea ciudad al destinarse el mismo a parque urbano público, y por ser colindantes con otros espacios clasificados como urbanizables.

La sala juzgadora rechaza los argumentos de la propietaria en base a que no queda acreditado que el fin del suelo expropiado sea el de un parque urbano público y no un parque natural. Y señala: "La clasificación como sistema general no supone por sí la necesidad de valoración del suelo como si de urbanizable se tratara", ya que exige, en atención a otros fallos del Tribunal Supremo, "que dicho suelo contribuya a crear ciudad". Asimismo, resalta que el hecho de que el suelo se encuentre en parte colindando con otro urbanizable "en absoluto puede ser suficiente como para entender que ha de ser valorado como tal".

Concluye el TSJA en que "el área en la que se hallan enclavadas las fincas resulta preservada frente a la expansión de la la ciudad por entender que es portadora de otros valores distintos de los meramente urbanísticos, que la convierten en digna de amparo, de modo que son los determinantes de la valoración expropiatoria, de conformidad con la realidad jurídica de su clasificación", y desestima por completo la demanda de la propiedad.

RECURSO MUNICIPAL Sin embargo, el tribunal estima en parte el recurso presentado por el Ayuntamiento, que discrepaba de la resolución de la Comisión de Valoraciones en lo que se refiere a los factores de corrección utilizados en cuanto a la proximidad y acceso de las fincas al núcleo urbano y por el denominado valor medioambiental. Así, rechaza el primer argumento porque el Ayuntamiento aplicó el factor de proximidad en su hoja de aprecio, y acepta la segunda reclamación.