La crisis de la vivienda en Andalucía: alquilar, comprar o quedarte en tu barrio ya es un lujo

El pasado 7 de abril, el Centro de Investigaciones Sociológicas (CIS) publicó un estudio sobre las actitudes y demandas de la ciudadanía andaluza, y la sanidad pública figura como la principal preocupación de los andaluces.

Tras la sanidad, los principales problemas señalados son la vivienda y el paro. En el caso de la vivienda, la dificultad para acceder a un inmueble, ya sea en alquiler o en propiedad, afecta a decenas de miles de personas en Andalucía. El encarecimiento acelerado de los últimos años, unido a los bajos salarios y a la escasez de oferta asequible, han convertido este asunto en uno de los grandes retos sociales y económicos de la comunidad.

El problema, además, ha dejado de ser únicamente económico para convertirse también en una cuestión social y de salud. La Encuesta Social 2025 del Instituto de Estadística y Cartografía de Andalucía apunta que el 39% de las personas jóvenes de entre 25 y 34 años considera que comprar o alquilar una vivienda les genera un problema que afecta a su salud. La emancipación aplazada, la imposibilidad de acceder a una vivienda en solitario o la necesidad de destinar gran parte de los ingresos al alquiler forman ya parte de la realidad de muchos jóvenes andaluces.

La situación en la autonomía es compleja y es que tanto comprar, como alquilar o residir en tu propia ciudad se ha convertido en un lujo.

Situación habitacional

Comprar es cada vez más caro, alquilar tampoco da tregua y la presión del mercado se ha extendido con especial fuerza a las grandes capitales. Los últimos datos publicados por Gesvalt y Fotocasa reflejan una subida generalizada de los precios tanto en venta como en alquiler, con diferencias importantes entre provincias, pero con una conclusión común: acceder a una vivienda en Andalucía exige cada vez más esfuerzo económico.

La comunidad ya roza los 230.000 euros por una vivienda media, según los datos de Fotocasa. El portal inmobiliario sitúa el precio medio de la vivienda en venta en Andalucía en 2.860 euros por metro cuadrado, lo que equivale a 228.823 euros para una vivienda tipo de 80 metros cuadrados. Además, Andalucía fue la tercera comunidad autónoma de España con mayor subida trimestral, con un incremento del 4,7%.

Los datos de Gesvalt, correspondientes al primer trimestre de 2026, también confirman esa tendencia al alza, aunque con otra referencia de cálculo. Este informe sitúa el precio medio del metro cuadrado en Andalucía en 1.668 euros, un 15% más que en el mismo periodo del año anterior. Traducido a una vivienda tipo de 90 metros cuadrados, el coste medio alcanza ya los 150.120 euros, frente a los 130.500 euros registrados un año antes. Es decir, comprar una casa en Andalucía cuesta ahora 19.620 euros más que hace solo doce meses.

La presión se aprecia también en las estadísticas notariales, que reflejan que el precio de la vivienda en Andalucía ha subido en el último año casi un 10%, prácticamente el doble que la media estatal, situada en torno al 5%. En el primer trimestre, la subida media andaluza fue del 15%, aunque algunas provincias como Málaga, Granada y Almería superaron ese porcentaje.

Málaga vuelve a ser, con diferencia, la provincia más cara de Andalucía para comprar una vivienda. Según Gesvalt, el precio de compra en la provincia se eleva hasta los 3.143 euros por metro cuadrado, con una subida anual del 16%. Por detrás se sitúan Cádiz, con 1.910 euros por metro cuadrado; Granada, con 1.500 euros; y Sevilla, con 1.460 euros. En Córdoba son 1.146 euros por metro cuadrado.

En el extremo contrario aparece Jaén, que continúa siendo la provincia más asequible, con 841 euros por metro cuadrado, aunque también registra un incremento del 2,6%.

Los datos de Fotocasa elevan aún más la fotografía del mercado inmobiliario. Según este portal, comprar una vivienda de 80 metros cuadrados en la provincia de Málaga cuesta de media 359.218 euros, con un precio de 4.490 euros por metro cuadrado. La diferencia con el resto de provincias andaluzas es notable. Granada aparece en segundo lugar, con 199.610 euros para una vivienda de las mismas características; seguida de Cádiz, con 192.098 euros; y Sevilla, con 177.484 euros.

En Córdoba, el precio asciende, según Fotocasa, a 2.116 €/m², lo que significa que una vivienda tipo de 80 m² costaría aproximadamente unos 169.000 euros. Mientras, Jaén se mantiene como el territorio más asequible, con 85.712 euros.

La situación en las capitales andaluzas también refleja fuertes diferencias territoriales. Málaga capital alcanza los 4.215 euros por metro cuadrado, lo que sitúa el precio de una vivienda tipo de 80 metros cuadrados en 337.206 euros. Por detrás aparecen Cádiz capital, con 265.539 euros; Sevilla, con 232.714 euros; y Granada, con 232.518 euros.

El alquiler sigue una tendencia similar. Según Fotocasa, la cifra roza ya la barrera de los mil euros en el conjunto de la comunidad, pero en varias provincias ese umbral ya se ha superado. En Málaga, la más cara, alquilar ese mismo piso alcanza los 1.328 euros al mes; en Sevilla, 1.075,20 euros; y en Cádiz, 1.007,20 euros. Son las tres provincias andaluzas donde alquilar una vivienda tipo supera los mil euros mensuales.

En Córdoba, el precio del alquiler a nivel interanual sigue subiendo tanto en la provincia (4,7%) como en la capital (3,4%) pero, en ambos casos, a un ritmo cada vez más lento, según el portal Idealista con datos del pasado mes de abril.

Por capitales, Málaga vuelve a situarse a la cabeza. El alquiler en la capital malagueña alcanza los 16,80 euros por metro cuadrado al mes, lo que equivale a 1.344 euros mensuales por una vivienda de 80 metros cuadrados. Sevilla capital se sitúa en 1.164 euros al mes, mientras que Cádiz capital alcanza los 971,20 euros. En el lado opuesto aparece Jaén capital, con 586,40 euros mensuales para un piso de las mismas dimensiones.

El problema no se limita al precio del metro cuadrado. También se mide en el porcentaje del sueldo que los hogares deben destinar a pagar una vivienda. Andalucía se encuentra entre las comunidades donde más ha subido el alquiler en los últimos años y, al mismo tiempo, continúa a la cola en salarios. Esa combinación ha provocado que la brecha entre lo que se cobra y lo que cuesta vivir sea cada vez mayor.

El Defensor del Pueblo Andaluz ya ha alertado de esta problemática: «La falta de oferta asequible, el parque público insuficiente, la presión del mercado en zonas tensionadas y los retrasos en ayudas al alquiler convierten el acceso a un hogar en una carrera de obstáculos para miles de familias», indica.

Denuncias a las que se suman otras instituciones como el Colegio Oficial de Arquitectos de Málaga, que señala la necesidad «urgente de revisar y adaptar las políticas urbanísticas para garantizar una oferta de vivienda sostenible y accesible». La decana del Colegio de Arquitectos, Susana Gómez de Lara, vincula la situación de la vivienda como una de las principales preocupaciones sociales y defiende aumentar «el parque de vivienda protegida y libre, reducir precios en venta y alquiler y limitar la vivienda turística».

Las viviendas turísticas

El auge de las viviendas turísticas en Andalucía se ha convertido en otro factor de presión sobre el mercado residencial. En las zonas con mayor atractivo turístico, muchos pisos que antes se destinaban al alquiler habitual han pasado a explotarse por días o semanas, al resultar más rentables para sus propietarios. Esta transformación reduce la oferta disponible para familias, jóvenes y trabajadores, y contribuye a encarecer los precios del alquiler tradicional.

El problema se nota especialmente en ciudades como Málaga, Sevilla, Granada o Cádiz, donde la demanda residencial ya era elevada y los salarios no crecen al mismo ritmo que la vivienda. Así, el crecimiento del alojamiento turístico no es la única causa de la crisis habitacional, pero sí agrava una situación marcada por la falta de pisos asequibles y la dificultad cada vez mayor para acceder a una vivienda estable.

Esfuerzo económico

La capacidad de ahorro también se ve mermada por esta situación. Y es que antes de 2019, una persona destinaba menos del 50% de su sueldo al alquiler, mientras que en la actualidad ese porcentaje roza ya el 60%, muy por encima del 30% recomendado como límite para que el gasto en vivienda no comprometa la economía familiar.

Esto no solo supone mayor pobreza entre los andaluces, sino que también limita su capacidad ahorrativa.

La protección de los alquileres

Más de 360.000 andaluces vuelven a quedar expuestos a una posible subida del alquiler tras el rechazo en el Congreso del decreto que permitía prorrogar de forma extraordinaria determinados contratos firmados después de la pandemia.

La medida, impulsada por el Gobierno, buscaba dar estabilidad a los inquilinos cuyos arrendamientos vencen entre 2026 y 2027, pero decayó después de que PP, Vox y Junts votaran en contra en la Cámara Baja.

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