Los alquileres de viviendas cambian en Andalucía desde el 24 de enero: la nueva ley suprime el depósito oficial de fianzas

La relación entre propietarios e inquilinos de una vivienda en Andalucía se modificará a partir del próximo 24 de enero: las fianzas que cualquier ciudadano o empresa entrega a la hora de formalizar el contrato dejarán de depositarse de forma oficial en la Junta de Andalucía a través de la Agencia de Vivienda y Rehabilitación de Andalucía (AVRA). A partir de la entrada en vigor de la nueva Ley andaluza de vivienda, la administración autonómica se desprenderá de esa responsabilidad prevista en la Ley de Arrendamientos Urbanos, de forma que los depósitos aportados por los inquilinos queden custodiados única y exclusivamente por los propietarios con quienes han firmado un contrato.

La Junta de Andalucía, a través de AVRA, ejercía desde hace una década como organismo neutral y garante que aportaba seguridad jurídica en estas operaciones. Sólo en 2024 se depositaron en torno a 73 millones de euros por este concepto en miles de operaciones de alquiler en todo el territorio autonómico. Este dinero quedaba custodiado formalmente por la Administración hasta la finalización del contrato entre propietario e inquilino. En ese momento se podía reclamar y se devolvía.

El modelo cambiará por completo a partir del 24 de enero con la entrada en vigor de la nueva ley de vivienda que suprime este sistema en la disposición adicional sexta aprobada por el Parlamento andaluz y publicada en el BOJA el pasado 24 de diciembre: "A partir de la entrada en vigor de la presente ley, la Administración de la Comunidad Autónoma de Andalucía no será depositaria de las cantidades que, en concepto de fianza, y de conformidad con lo establecido en el artículo 36 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, se constituyan en los contratos de arrendamiento. En virtud de lo anterior, Andalucía reintegrará las fianzas correspondientes a los contratos de arrendamiento de fincas urbanas de su ámbito territorial que, por aplicación de la normativa anterior, se hayan depositado legalmente, conforme dichos contratos se vayan extinguiendo y a solicitud de los interesados".

"Con este cambio normativo se va a contribuir a dinamizar los alquileres de viviendas y locales de negocio, a eliminar cargas, a agilizar las tareas de gestión y a liberar recursos de personal para otras actuaciones que se consideran prioritarias, en el marco de la estrategia de simplificación administrativa", argumentan desde la Consejería que ha tenido encima de la mesa propuestas como la del Colegio de Administradores de Fincas para asumir esta responsabilidad y garantizar una mayor seguridad jurídica pero que han sido desestimadas.

Choque con el Gobierno de España y posibilidad de que Andalucía se quede fuera del plan estatal

La Junta de Andalucía ha decidido llevar hasta el final su planteamiento de suprimir los depósitos oficiales en los alquileres pese a que supone un elemento de confrontación con el Gobierno de España. De hecho, en la práctica puede suponer la pérdida de líneas de ayudas previstas en el nuevo plan estatal 2026-2030. Este programa fija como requisito para la concesión de ayudas al alquiler o contratos de arrendamientos "el establecimiento efectivo de la obligación de que los arrendadores depositen la fianza del contrato en la administración autonómica". Es decir, que la aplicación de la ley andaluza haría inviable el acceso a las líneas de financiación al alquiler del nuevo plan estatal 2026-2030. Por ejemplo, podría afectar al Bono Alquiler Joven que cuenta con financiación estatal y supone una línea directa de ayudas a inquilinos.

Este choque se ha trasladado a las alegaciones planteadas por la Consejería andaluza de vivienda a la ley estatal: "La exigencia del depósito de fianzas prevista en la Disposición Adicional Séptima del Proyecto de Real Decreto por el que se regula el Plan de Vivienda 2026-2030 incurre en una invasión de las competencias de las comunidades autónomas y conculca el principio de jerarquía normativa al contradecir lo dispuesto en la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, y en virtud de lo anterior se solicita su eliminación", recoge la alegación registrada por la Junta de Andalucía.

Los depósitos oficiales de las fianzas conforman además una de las vía existentes para la elaboración de estadísticas y recopilación de información sobre la evolución de los precios de alquiler en cada zona. Su desaparición en el caso de Andalucía supondrá, por tanto, la supresión de una de las herramientas principales de información pública sobre el mercado.

El Ministerio de Vivienda que sí ha incorporado otras consideraciones de la Junta de Andalucía en el documento final del Plan de Vivienda, que pretende aprobar en el primer trimestre de 2026, no ha aceptado la petición de que se revise la obligatoriedad de que los territorios cuenten con un sistema oficial de depósito de alquileres. El departamento estatal considera que es un instrumento útil de seguimiento, seguridad jurídica y evaluación del mercado.

Devolución de 450 millones de euros

Al mismo tiempo que se deje de depositar las fianzas, la Junta de Andalucía iniciará un proceso de devolución de todas las acumuladas en AVRA. En total, 450,5 millones de euros que serán devueltos de forma progresiva a los propietarios que los depositaron en su momento. Para este plan, no obstante, se marca de forma inicial un horizonte de diez años. Es el tiempo que se estima que pueden tardar en finalizar todos los contratos que han dado lugar a estos depósitos y, por tanto, para que los titulares pasen a reclamar las cuantías a un ritmo de 43 millones de euros al año. No obstante, la Junta de Andalucía también baraja la posibilidad de agilizar estas devoluciones para completarlas antes de 2030.

Se trata de una decisión que depende de estudios económicos y de un planteamiento político: se pueden devolver las fianzas a su ritmo actual conforme se extinguen los contratos o empezar a facilitar su recuperación por parte de los titulares de los contratos a demanda.

Esta medida de supresión de las fianzas, sin embargo, no se va a aplicar en el otro modelo existente: las de suministros. En este caso, sí se van a mantener dado que su gestión corresponde en un 100% a las compañías suministradoras y no se requiere tanto personal, según apuntan desde la Consejería. Ese concepto, por el que se ingresan unos nueve millones de euros al año, mantendrá un cierto nivel de liquidez a la agencia andaluza.