Las 10 principales promotoras inmobiliarias de España están en disposición de poner en marcha unas 20.000 viviendas durante el 2018. Esa producción es posible gracias al acopio de suelo urbano finalista que han logrado acumular durante el último año. Las grandes promotoras españolas -muchas de estas, participadas por fondos de inversión-, pero también los propios fondos extranjeros, con un nivel de actividad casi frenético, compiten por el control de los solares en los que se puede construir sin modificar la calificación .

«Los inversores extranjeros están muy presentes en el nuevo panorama inmobiliario español, ya sea como propietarios, tenedores de deuda, servicers o como promotores que invierten con otros promotores locales, tanto en rehabilitación como en obra nueva o en el alquiler, o mediante la constitución de socimis», afirma Samuel Población, director de Residencial y Suelo de la consultora inmobiliaria CBRE. Esta consultora señala que las grandes promotoras que operan en España tenían 8.000 millones en activos para construir al cierre del 2016.

80.000 UNIDADES / El sector inmobiliario espera que la producción de vivienda nueva en el 2017 alcance las 80.000 unidades. Todavía es una cifra que está por debajo de los objetivos a corto plazo. «Deberíamos estar produciendo 150.000 viviendas, aunque no lo conseguiremos antes de tres años», afirma Juan Velayos, consejero delegado de Neinor Homes, una de las inmobiliarias -sus principales accionistas son fondos de inversión- que más suelo ha comprado en los últimos dos años. «Para el 2017 y el 2018 nos fijamos una inversión de 380 millones en suelo, pero en el presente ejercicio ya hemos cubierto la mayor parte de ese presupuesto», agrega. Esta firma tiene en producción 5.000 viviendas en España en estos momentos, y aspira a conseguir un ritmo de 3.500 al año.

Los fondos Blackstone, Cerberus, Kennedy Wilson, TPG, Värde Partners y Apollo comenzaron a adquirir las plataformas comerciales y de gestión que los bancos habían creado, los servicers, cuando el sector inmobiliario comenzó a despuntar en el 2013. En paralelo, los fondos extranjeros Lone Star, Centerbridge, HMC, Eurostone, Aquila, Oaktree, Castlelake, Varde y Pimco están apostando muy fuerte por la promoción residencial. Así, se han convertido en nuevos constructores de viviendas. Y no se puede promover si no se tiene el suelo.

El problema es que, por diferentes razones, las administraciones no están produciendo materia prima. «No se realiza ninguna recalificación, porque siempre puede salir alguien perjudicado», comenta Lluis Marsá, presidente de la Asociación de Promotores y Constructores de Edificios (APCE). «No nos arriesgamos a comprar suelo no finalista, que tiene que ser transformado, porque los costes de la producción se van al alza y el riesgo se dispara», argumenta Velayos.

Esa situación, sin embargo, tiene la ventaja de que los agentes del sector ajustan al máximo la producción para que se mantenga la rentabilidad con los nuevos estándares de calidad de la vivienda, que son más elevados que en el pasado. «Uno de los efectos positivos de la profunda transformación del sector, con la entrada de nuevos actores, es el mayor grado de control financiero y plazos de ejecución que se está produciendo», comenta Población.

VALOR AÑADIDO / El perfil de los fondos ha evolucionado rápidamente del oportunista al de valor añadido. «Apuestan por la promoción, la rehabilitación de inmuebles o, dado que los fondos han percibido el potencial de construcción que existe, pasarán paulatinamente a gestionar suelos en áreas urbanas, con el objetivo de obtener mayores retornos», describe Población.

El enfoque de estas firmas ha sido conseguir terrenos en zonas de alta demanda de viviendas, como Madrid, País Vasco, Barcelona y la Costa del Sol y la de Alicante. Pero en el 2017 se observa una reactivación positiva en operaciones de suelos en grandes capitales como Valéncia, Zaragoza, Sevilla y Málaga.