La presión que ejercen el Banco de España y el Banco Central Europeo (BCE) para que las entidades españolas aligeren su cartera del ladrillo tiene un efecto en cadena en el sector inmobiliario. Los grandes fondos de inversión se movilizan para conseguir esos activos en unas condiciones muy buenas que les permitan obtener rentabilidades razonables. Y al mismo tiempo, los servicers -las gestoras inmobiliarias que en el pasado pertenecieron a los bancos- buscan la manera de cobrar comisiones por la colocación de esos activos en el mercado para cerrar un círculo virtuoso en el que ganan todas las partes.

O casi todas, pues no siempre se evitan algunos efectos sociales que con frecuencia no son deseables y que acaban pagando quienes fueron propietarios de esos activos y que finalmente no pudieron conservarlos por su insolvencia personal.

OPTIMIZAR INVERSIONES / El anuncio esta misma semana por parte del BBVA de la venta de una cartera de activos inmobiliarios valorada en 13.000 millones de euros al fondo de inversión norteamericano Cerberus no solo pone de manifiesto cuál es la estrategia de la banca para mejorar su balance, sino también la de los inversores extranjeros para optimizar sus inversiones. «A todos los bancos les interesa en este momento desprenderse de su cartera inmobiliaria, desde bastante hasta muchísimo», afirman fuentes del sector.

El caso del BBVA no es el único. El Santander ha vendido recientemente la cartera inmobiliaria del Popular, además de parte de la suya propia, en una operación en la que ha intervenido el fondo Blackstone. Ya en el 2014, esta firma compró otra cartera de activos a CatalunyaCaixa valorada en 4.500 millones de euros. Caixabank, por su parte, ha contratado los servicios de una consultora para que encuentre comprador para su cartera de ladrillo. Y prácticamente todo el sector (Sabadell, Bankia y otros) buscan la manera de desprenderse de la piedra lo antes posibles.

¿Qué ganan unos y otros? La venta del BBVA puede explicar las consecuencias económicas. La entidad coloca sus activos inmobiliarios a un precio cercano a los 5.000 millones. Y teóricamente lo hace con descuentos que se mueven entre el 25% y el 45%, según apuntan varias fuentes conocedoras de esa operación.

Esos activos tenían un nivel de cobertura elevado, prácticamente del 63%, lo que efectivamente le permite venderlos con descuentos sobre el valor en libros sin incurrir en nuevas pérdidas, gracias a las provisiones. Pero, además, el BBVA se asegura una parte de los beneficios futuros de la venta de estos activos, al tomar una participación del 20% de la sociedad conjunta con Cerberus que los comercializará. El banco obtendrá los beneficios adicionales en forma de dividendo.

El fondo de inversión tiene un margen amplio para exprimir rendimientos de los inmuebles. En este caso se trata de 78.000 unidades (casas, pisos, aparcamientos, trasteros, locales comerciales, etcétera) entre los que hay inmuebles más líquidos que otros. Es decir, que se pueden vender con más facilidad. «Hay de todo», afirman fuentes conocedoras de la operación. «Hay una parte muy vendible, ya que el banco no ha sido de los más activos hasta ahora para llevarlos al mercado», destacan. Pero hay otra parte en la que habrá que invertir -es decir «poner capex», como se dice en el sector- para reformarlos antes de llevarlos al mercado.

El comprador cuenta con una ventaja, se apunta: Cerberus es un fondo muy especializado que puede encontrar fórmulas para vender más eficaces que el propio servicer del banco (Aliseda). «En algunas entidades financieras han acabado en la inmobiliaria no el personal más cualificado para esa actividad, sino el descartado de las oficinas cerradas», se explica en el sector.

No es ese el caso de Haya Real Estate, el servicer adquirido por Cerberus, que tiene su origen en Bankia. La firma ya ha hecho una reestructuración laboral y ha incorporado a profesionales del sector. La compañía, que se va a encargar de gestionar los inmuebles que le queden al BBVA tras cerrar la operación, cuenta con una plantilla de 683 profesionales y una red de ventas de 2.400 intermediarios inmobiliarios.