EVOLUCIÓN DEL MERCADO INMOBILIARIO

Los promotores auguran un techo de 150.000 viviendas nuevas al año

Los bancos se han vuelto más exigentes a la hora de conceder préstamos para la construcción. El crecimiento se centrará sobre todo en Madrid, Barcelona, Valencia, Alicante, Málaga y Baleares

Construcción de pisos en una promoción de viviendas.
FERRÁN NADEU

PABLO ALLENDESALAZAR / MADRID

La recuperación del sector inmobiliario iniciada en el 2014 es un hecho, pero lo que también está claro es que el mercado de los próximos años no volverá a ser como antes de la crisis, en muchos casos afortunadamente, para no repetir los excesos del pasado. Los promotores estiman que a medio plazo el número máximo de viviendas nuevas que se construirán cada año rondará las 150.000, según se desprende de una encuesta realizada por una entidad financiera a las principales empresas del sector. Se trata de un 80% menos del máximo de 737.186 que se alcanzó en el 2006, pero también supone un incremento de hasta el 170% con respecto a las 54.787 que se levantaron el año pasado, según datos ofrecidos por del Ministerio de Fomento.

La cifra de 150.000 casas nuevas al año coincide con las que la patronal CEOE ha considerado necesarias para cubrir la demanda de las familias en los próximos años. Puede sorprender, con todo, en relación al estoc de 491.693 viviendas nuevas sin ocupar con que Fomento calcula que se terminó el año pasado. Este dato supone un descenso del 24% (158.087) respecto al máximo de 649.780 del 2009. Pero sigue siendo una cifra elevada, por más que la tasadora Tinsa la rebaje a 340.000 y calcule que estarán casi absorbidas en el 2020.

DESIGUALDAD REGIONAL

Muchas de esas viviendas sin usar han quedado en mal estado o anticuadas, están bloqueadas por problemas judiciales o no han salido al mercado porque sus dueños están esperando que los precios suban. Pero el principal problema es que la recuperación del sector inmobiliario está siendo muy desigual geográficamente y el exceso de vivienda nueva está concentrado en las zonas donde hay menos demanda. En cambio, en las zonas más pujantes se está agotando la oferta, lo que explica –junto al boom de los alquileres vacacionales– el fuerte aumento de precios en esas regiones.

Los promotores entrevistados por el banco prevén que los mercados donde más ventas se producirán en los próximos años seguirán siendo Madrid, Barcelona, Valencia, Alicante, Málaga y las Baleares, si bien con unos compradores «muy sensibles al precio del producto». En esta línea, afirman que el mercado del suelo se está complicando en estas regiones. En cambio, prevén una actividad muy reducida fuera de dichas zonas.

Se trata, añaden, de un mercado muy centrado en viviendas de reposición (cambio de casa para acceder a una mejor) y en el segmento de clientes que tienen mayor poder adquisitivo. Es decir, que no prevén una incorporación relevante de compradores de primera vivienda ni tampoco de clases medias y bajas. También detectan y auguran una presencia creciente de inversores y empresas especializadas en el alquiler en las viviendas de menor tamaño para aprovecharse del auge de los arrendamientos vacacionales.

BANCOS MÁS EXIGENTES

Los entrevistados apuntan que los bancos parecen haber aprendido de sus errores (o los supervisores les han obligado a ello) y están concediendo financiación para la construcción de viviendas en condiciones más exigentes. Así, demandan la aportación de fondos por parte del promotor, si bien admiten que pueda ser en forma de suelo. También reclaman que este haya logrado vender un mínimo de entre el 30% y el 40% de las viviendas antes de darle crédito.

Asimismo, explican que hay una reticencia de las entidades a financiar la compra de suelo. Además, la mayoría de los bancos han creado equipos de una actividad conocida en el sector como project monitoring (monitorización de proyecto, en inglés) que se encargan de revisar y controlar de forma constante las promociones en las que están implicados, con el objetivo de que todo vaya según lo previsto (particularmente, en cuestión de costes).

DISPARIDAD ENTRE ENTIDADES

Los promotores destacan que los bancos más activos en la financiación de la construcción de viviendas son CaixaBank, Sabadell y Santander. Bankinter tiene una presencia más baja, mientras que el BBVA está poco activo y centrado en promover sus propios suelos. Bankia está a la espera de que en enero se levante la prohibición europea a operar en el sector. Entre las pequeñas, KutxaBank y Unicaja son las más activas.

Las empresas entrevistadas tienen una visión optimista del momento del ciclo y auguran que seguirá creciendo «al menos» durante los próximos tres o cuatro años. En esto no están de acuerdo con muchos de los participantes en el último salón inmobiliario Barcelona Meeting Point, celebrado en octubre, que estimaron que la nueva fase de bonanza no durará mucho más de unos tres años. Juan Velayos, consejero delegado de Neinor, calculó justamente tres años, mientras que John Carrafiell, socio director de Green Oak, pronosticó dos años de «crecimiento razonable».

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